投資者網上提問

投資者提出的問題及公司回復情況

公司就投資者在本次說明會中提出的問題進行了回復:

1、你好,請問公司對于股價有沒有什么振奮市場的方案,對于大股東連續減持,公司賬面8.5現金理財,有沒有回購的方案,

尊敬的投資者您好!影響公司股票表現的因素有很多,如公司基本面、公司成長性、二級市場因素、政策環境等多重因素。公司管理層將持續專注于主業的深耕,規范運作,抓住當前經濟波動的時機,尋找低成本擴張的機會。同時,公司也會積極加強與資本市場機構投資者、中小股東溝通,向資本市場傳遞公司的內在價值。作為董事長我對公司未來持續發展前景充滿信心,上市后從未減持一股,并已累計增持公司股份52269股。關于股票回購建議,公司將會認真研究。總之,要依法合規地運用各種資本工具,創造和提升公司價值。感謝您的關注!

2、公司為何有如此高的資產負債率?請說明一下,謝謝!

尊敬的投資者,您好!德必所有的園區,在國家財政部的《企業會計規則第21號》的新租賃準則下,必須確認使用權資產和租賃負債,導致資產總額和負債總額在2021年突然大幅增加,負債率升暴增。但企業實際的經營負債水平并未增加。

舉例:比如2021年之前,德必租賃一個樓宇,一年1000萬元,三個月支付一次房租,租賃期20年,總計累計20年租金2億元,是不計入資產負債率體現的。現在按照國家新租賃準則,必須在簽約之后當月,必須計入新增2億元負債(實際我們中途退租只需要賠償二個月租金的押金),并計入2億元租賃權使用資產。這就導致我們大量簽署新租賃項目后,資產負債率和總資產大規模暴增。德必只有一千多萬元有息負債,10億元左右現金。實際經營的負債率與2020年相比實際沒有變化,20%左右,主要是下游客戶的房租押金與預付款。感謝您的關注!

3、公司作為輕資產運營公司,向外拓展能力如何?

尊敬的投資者您好!公司的經營模式主要包括承租運營、受托運營、參股運營。承租運營模式下,公司承擔對業主的租金成本,獲取入駐企業的租金、會員及專業服務等收入;受托運營模式下,公司為委托方提供園區的專業服務并收取相關專業服務費收入,或通過與業主方營業額分成獲取收益。

目前,承租運營模式貢獻了公司絕大部分營業收入,但由于該模式下需承擔剛性成本,故公司規模化進程中當新拓項目處于爬坡期時,由于收入的增長尚未能覆蓋相對剛性的成本,會對公司利潤產生一定的壓力。而“受托運營”作為公司經營模式之一,該模式無需承擔對業主的租金成本且更有利于公司控制項目風險,商業模式較“承租運營”更“輕”,并正逐漸延伸出“品牌加盟”“合作分成”等新模式能充分發揮公司的相對優勢。隨著公司品牌影響力的進一步擴大,智慧園區管理平臺的進一步成熟等優勢的疊加,公司未來將進一步運用自身園區改造優勢、數字化管理技術、管理平臺、管理經驗,優化園區拓展標準,聚焦優質項目,探索、創新和拓展包括但不限于合股、合作、托管加盟等多種形式的“受托運營”經營模式,向行業賦能,幫助國有、民營企業以及行業其他經營者等實現存量物業的改造和智慧化升級。公司將通過多種商業模式更合理的結合,優化目前在規模化進程中對利潤產生的壓力,努力提升業績來回饋股東,感謝您的關注!

4、德必主要從事文科創產業園區設計、改造服務,在園區設計開發方面是否有人工智能賦能?

尊敬的投資者您好!德必對于人工智能領域一致高度關注,2015年就啟動了數字化戰略和智慧園區系統研發投資,并獲得了一定發展,2017年智慧園區系統ICS上線,并在德必和行業中得到一定范圍應用。人工智能可以幫助設計師、市場、行政等很多崗位大幅度提高工作效率,我們已經在多個崗位推行了AI工具的應用。感謝您的關注!

5、請問德必在ESG方面有做相關的規劃和設立相應的目標嗎?在設計發開創意園區是否考慮到可持續發展相關設計理念?

尊敬的投資者,您好!作為發力城市更新的文科創產業園區運營服務商,德必集團一直將可持續發展理念貫穿于經營的全過程,德必集團的園區服務大致都需要經歷“開發+改建+運營+服務”這四大模塊,公司的運營模式決定了每一大模塊里,業務和環保均可以有機結合。公司在ESG方面的規劃、目標以及相關設計理念可詳見公司于2023年4月25日在巨潮資訊網披露的《2022年環境、社會及管治報告》。感謝您的關注!

6、請問公司是否有涉及到文旅相關的業務?

尊敬的投資者,您好!文化產業和旅游產業是緊密交織在一起的兩個產業,德必集團很早就開始謀劃布局文旅賽道,積累資源和人才。“本著德必出手,必是精品;不做唯一,就做第一”的原則,多年來我們一直在尋找最佳時機,打造標桿項目。

例如:2023年我們新近簽約的蘇州市核心城區“桃花塢文旅項目”就是一個文旅融合的項目。該項目位處明代名士唐伯虎故居附近,是蘇州乃至江南地區的人文核心地帶之一,周邊連接拙政園、蘇州博物館、北寺塔、報恩寺、唐寅故居、泰伯廟等文化景點。我們將結合數字經濟、非遺傳承,通過元宇宙數字動漫、國潮文創、人文茶膳、沉浸式小劇場等元素打造文商旅融合的發展模式,相信將成為蘇州乃至全國文旅產業一個具有影響力的項目。同時,本項目實施對于公司發展文旅產業具有戰略意義。感謝您的關注!

7、請問董秘,全國范圍內,目前投資在建的項目有多少個?

尊敬的投資者您好,全國范圍內目前投資在建的項目有11個,另有5個新增項目已于本年達到一定出租率后進入成熟運營期。感謝您的關注!

8、公司后面2年的發展規劃

尊敬的投資者,您好!2022年以來,經濟發展的波動和不確定性較大,全國范圍內園區經營和寫字樓行業的出租率有不同程度的下降。德必作為行業領先企業之一,也感受到了這種危機。經過大家努力,目前德必經營狀況已經企穩回升,基本恢復到了疫情前的水平。同時,行業內大量園區和樓宇的經營困難,又使得行業項目與人才資源更多的向頭部企業集聚,德必面臨了更多的難得的低成本發展機遇。在別人迷茫的時候,我們更加堅定;在別人恐懼的時候,我們積極進取。德必將本著“穩健、創新、發展”的原則,抓住市場低迷的時期,利用好自身的先發優勢、規模優勢、管理優勢,穩健擴張發展。

9、和公司所處同行業的錦和商管為何今年中期利潤遠超公司?公司股價持續低迷,業績又下滑,管理層在干什么?

尊敬的投資者,您好!根據錦和商管半年報公告內容,在其“非主營業務導致利潤重大變化的說明”中披露:2023年上半年,因其錦和大寧財智中心項目改變合作模式,遵循新租賃準則的規定,截至報告期末,與該項目相關的使用權資產、租賃負債終止確認導致產生資產處置收益81,931,637.10元。德必集團暫時未涉及相關業務內容。

目前,公司在營業收入增加的同時利潤有所下降,主要原因是新項目正處于運營的爬坡期,項目前期收入的增長尚未能覆蓋相對剛性的成本所致。公司正在積極開展對“受托管理”模式及其延伸出來“品牌加盟”“合作分成”等新模式的探索、創新和拓展。積極探求更符合宏觀經濟環境、公司規模戰略需求的商業模式,以期用更好的業績來回饋各位投資者。感謝您的關注!

10、設計人才儲備是公司的核心競爭力,公司如何吸納人才并維持穩定的設計團隊?是否有員工激勵措施?

尊敬的投資者您好,設計人才是公司的核心人才,是公司重點關注的員工。主要的核心設計師都有相應的獎勵機制,針對設計人員,有一整套激勵機制,有項目獎、創新成果獎和獲得分享獎等激勵。感謝您的關注!

11、首個元宇宙創意園區目前運營情況如何?

尊敬的投資者,您好!首個元宇宙產業園我們采用了元宇宙數字表達的方式來使得園區客戶增加了互動性和娛樂性,取得了良好的效果,得到了客戶很好的互動反饋,多家媒體做了正面報道。如何進一步擁抱元宇宙,和線下場景如何更好結合,取得更有實際價值的客戶價值,我們還在進一步探索中。感謝您的關注!