線上參與公司2023年半年度業績說明會的投資者

公司就投資者在本次說明會中提出的問題進行了回復:

1、公司上半年持有型業務增長如何?面對當前消費活力下降的大背景下,大悅城持有型業務是否存在出租壓力?出租率如何?后續會采取哪些措施提升商業活力?

感謝您的提問。購物中心經營指標同比大幅增長:實現銷售額157.8億元,同比提升30%,客流1.39億人次,同比提升55%。上半年新開業三個購物中心無錫大悅城、北京京西大悅城、廣州黃埔大悅匯,開業當天開業率、銷售、客流指標均超額完成,出租率均超96%。

2023年,在市場迭變重啟的新機遇下,公司商業通過升級產品、精細運營、煥新品牌等方面加快提升經營業績,截止6月底大悅城整體出租率90%,環比1月提升3個百分點。

下半年,本集團商業將持續踐行“城市美好生活創造者”的商業愿景,通過精細化運營和高品質商業服務,與城市文化發展共榮共生,為全國各地消費者描繪多元、富足的“大悅式”美好生活藍圖。

2、公司REITs發行進度如何?

感謝您的提問。大悅城控股多年來始終圍繞“城市運營商與美好生活服務商”的戰略方向,在消費基礎設施、產業地產、長租公寓等領域均積累了大量的優質資產。尤其在消費基礎設施領域,經過多年的發展,公司以形成以大悅城和大悅匯兩個標準產品線結合祥云小鎮、悅街等特色產品的“2+X”產品線組合模式,在全國多個一二線城市運營商業綜合體。

消費基礎設施是承接居民消費行為、釋放居民消費潛力的物質空間載體,推出消費基礎設施REITs,有助于擴大消費基礎設施投資規模。消費基礎設施REITs的推出,將大大加快相關設施的投資回收,在提高資本利用率的同時,還將促進消費基礎設施的快速發展,為居民消費創造良好的空間環境。

公司在消費基礎設施領域具有豐富的開發運營經驗,已經沉淀了一批優質資產,將抓緊政策窗口期、積極研究政策利好,加快推進消費基礎設施REITs發行工作研究,不斷優化公司資產結構。

3、公司2023年上半年新開業的商業項目預計多久可以實現現金流回正?公司商業項目在EBITDAMargin方面能達到什么區間?

感謝您的提問。按照運管經驗,一般在完整運營第3年前實現EBITDA和經營凈現金流為正。2023年上半年大悅城購物中心(財務并表口徑)EBITDAMargin59.6%,其中頭部項目如西單、朝北、天津都在70%以上。

4、大悅城地產在港股每股低于一元,市凈率僅0.1,請問公司是否有提振市值的計劃?

感謝您的提問。一直以來,公司在市值管理方面予以高度重視,未來公司將加強市值管理工作,提高公司投資吸引力,同時,積極尋找新的業績增長點,加大投資者關系活動互動與交流等方式,保持二級市場投資者的良好交流,讓投資者更好地了解公司的價值和前景。

5、公司目前銷售型業務收入和持有型業務收入分別占營業收入的百分比是多少?在目前的行業趨勢下,今后是否會考慮由銷售型業務轉向持有型業務為主導?感謝您的提問。2023年上半年公司銷售型收入占比73.30%;持有型收入占比18.87%。

公司始終堅持“雙輪雙核”的發展模式,其中“雙輪”升級為“開發+經營”,不斷鞏固開發業務,大力提升經營能力,促進公司高質量發展;“雙核”為“產品+服務”,持續提升產品力、服務力,從產業、城市、人民的需求出發,更好地服務于人民美好生活。

6、房地產行情在政策強勢托底下,2022年下半年以來已經有了一定好轉,但市場復蘇節奏較為遲緩,節奏投資者的不及預期,所以當前各類行業觀點分歧也很大。想請教一下對于2023、2024年市場整體的判斷,以及大悅城在在這種市場環境下的經營策略?

感謝您的提問。近期利好政策頻出,中央積極表態,“認房不認貸”、首套房存量貸款利率下調、首付比例下調等政策加入政策工具箱,預計隨著政策效果的逐漸顯現,行業將穩步回升。當然,市場預期的提升可能需要一定的時間,但我們對于市場的恢復有信心。

未來,房地產行業空間猶在,房地產是國民經濟的支柱產業。公司將堅持“雙輪雙核”的發展模式,各業態協同發力,提升產品力和服務力,強化運營能力,提高經營管理能力,以自身核心能力的提升去積極應對市場變化。

7、轉讓的兩個項目有進展了嗎?上海的公寓和北京的商業寫字樓

感謝您的提問。目前公司擬出售的兩個資產仍在產權交易所公開征集意向受讓方過程中,如有進展,公司將及時履行信息披露義務,請及時關注公司于巨潮資訊網披露的公告。

8、公司今年有新貨推售的項目,截至目前的去化情況如何?

感謝您的提問。公司今年新推售項目去化良好,如蘇州大悅獅山壹號,西安悅著央璟、三亞大悅中心等多個項目,開盤去化率等數據指標高于同片區項目,成為當地明星標桿項目,實現了良好去化。

9、央行、國開行接連表態支持城中村改造,公司有哪些城中村改造項目?

感謝您的提問。大悅城控股始終關注城中村改造相關政策,尋求市場機遇,目前在深圳、西安等地均有相關業務跟進。

10、對于此次大會議指出的“我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢”、“抓緊推動消費基礎設施等新類型公募REITs項目落地”、“超大特大城市積極穩步推進城中村改造工作”都有怎樣的解讀?對公司有什么影響?

感謝您的提問。從政治局會議內容來看,我國房地產市場供求關系發生重大變化,下一步為更好滿足剛性和改善性購房需求,相關政策調整優化的空間正在打開。消費基礎設施公募REITs項目可以盤活地產存量資產,為優質商業物業的投資提供新的投資退出渠道,也能激活市場對核心商業地產的信心。推進城中村改造可以穩定房地產投資,釋放更多代建、租賃運營類業務的合作機會,對于已經開展物業管理、商業配套運營、房屋租賃等業務的房企將從中受益。

政策的發布利于大悅城未來的發展,下一步大悅城將抓住政策機遇期,加大存量資產盤活,提升項目收益率;把握城中村改造、保障性租賃住房、輕資產、代建等方面機遇,大力提升運營能力,推進高質量發展

11、近期,住房和城鄉建設部、中國人民銀行、金融監管總局近日聯合印發《關于優化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》,推動落實購買首套房貸款“認房不認貸”政策措施,此政策的出臺對公司銷售型業務有何影響?

感謝您的提問。公司密切關注市場動向,我們認為這是個積極的市場信號,已出臺相關營銷策略,積極把握市場變化,加大去化力度。

截至9月1日,北京、上海、廣州、深圳明確“認房不認貸”,中山、廈門、武漢、惠州和東莞等城市跟進,預計將釋放部分需求,推動市場回暖。公司將密切關注各城市政策落地情況,及時調整營銷策略,加速銷售去化。

12、2023年大悅城地產207中報營收下滑,是什么原因導致?

感謝您的提問。2023年中期207總收入38.1億元,同比減少53.2億元,下降58%,主要是銷售型物業結算收入下降所致。

上半年消費回暖,持有型物業本期收入21.5億元,同比增加5.2億元,增長32%;酒店本期收入5.4億元,同比增加2.5億元,增長90%;但本期銷售型物業受結算周期變動影響,銷售型物業結算收入10.0億元,同比減少60.7億元,下降86%。

13、關于目前行業情況的好轉和利好政策,公司認為是否可以持續?可以持續多久?公司在目前市場環境下有何經營策略?

預計年內行業調控政策將持續寬松,支持剛性和改善性住房需求,同時隨著寬松政策的實施,市場將有所恢復。

下一步,公司仍將堅持穩中求進的總基調,投資方面,公司投資布局仍將圍繞抗風險能力強、周轉率高、盈利穩定、安全性強的城市和區域進行投資聚焦,持續優化投資結構,實現穩健擴張;運營方面,2023年上半年新獲取部分項目開工開盤節奏進一步提高,新獲取項目力爭年內開盤;銷售方面,加大庫存去化力度,多措并舉抓銷售回款;商業方面,在國家復商復市、促消費、穩經濟的政策背景下,商業項目全面發力沖刺業績,圍繞“保收益、穩經營、提效率”三個方面展開,確保在疫后第一年能快速搶占市場,提高行業聲量,提升經營效益;酒店與長租公寓業務將持續加強項目運營督導,聚焦運營效率提升,推進品牌建設推廣,加強創新聯動和渠道拓展,確保年度業績目標順利達成。

14、公司2023年上半年新增房地產項目均來自于新一線城市,新一線城市是否作為公司未來房地產項目重點布局規劃的城市?

感謝您的提問。本輪市場調整中,一線及熱點二線城市表現出了較強的市場潛力和市場韌性。未來,公司投資布局仍將圍繞抗風險能力強、周轉率高、盈利穩定、安全性強的城市和區域進行投資聚焦,持續優化投資結構,實現穩健擴張。

15、今年是否有出臺關于有利于房地產企業銷售的政策?市場表現如何?

今年以來,房地產政策環境相對寬松。8月25日,住房城鄉建設部、中國人民銀行、金融監管總局發布《關于優化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》,提出“認房不認貸”;中國人民銀行、金融監管總局8月31日聯合發布《關于調整優化差別化住房信貸政策的通知》和《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》,降低存量首套住房貸款利率,并降低首套住房商業貸款首付比例。

市場方面,2023年上半年全國房地產市場經歷過短暫回升后,二季度以來下行壓力加大。根據國家統計局數據,1-7月全國房地產開發投資額同比下降8.5%,降幅較1-6月擴大0.6個百分點;1-7月全國商品房銷售額同比由增轉降,同比下降1.5%;銷售面積同比下降6.5%,降幅較1-6月擴大1.2個百分點。但預計8月末連續出臺的政策對于市場有推動作用,市場或將逐步修復。

16、年初至今,市場成交持續修復,源于疫后復蘇、寬松政策的疊加后的脈沖式影響,推動上半年市場熱度走高,今年下半年能否持續?看好哪些城市?

感謝您的提問。上半年,受到寬松的政策以及積壓需求的釋放等因素影響,市場逐步呈現企穩態勢,但總體上還處于調整階段。根據國家統計局數據,上半年,全國房地產開發投資58,550億元,同比下降7.9%,降幅較1-5月擴大0.7個百分點;全國房屋新開工面積49,880萬平方米,同比下降24.3%,降幅較1-5月擴大1.7個百分點;商品房銷售面積59,515萬平方米,同比下降5.3%,降幅較1-5月擴大4.4個百分點;商品房銷售額63,092億元,同比增長1.1%,增速較1-5月收窄7.3個百分點。

近期,國家提出要繼續鞏固房地產市場企穩回升態勢,大力支持剛性和改善性住房需求。總體來看,下半年市場情況受宏觀經濟、政策落地情況等的影響。目前房地產市場的區域分化加劇,公司未來更看好人口流入多、供需相對平衡、抗風險能力強、盈利空間大的一線及強二線城市,同時聚焦優質板塊。

17、2023年上半年,國民經濟持續恢復、總體回升向好,行業方面也頻出利好政策,為何公司營業收入和凈利潤較去年同比均有下降?

感謝您的提問。2023年1-6月,公司營業收入143.11億元,同比減少6.91億元,下降4.6%,凈利潤5.4億元,同比下降49%。主要原因是:一方面受結算周期變動影響,本期結算收入規模、毛利額及毛利率均有所下降。銷售型業務收入104.89億元,同比減少17億元,下降14%;毛利額17億元,同比減少21.57億元;毛利率16.2%,同比降低15.4個百分點,銷售型業務業績下降;另一方面隨著消費市場恢復,實體商業銷售額及客流同比增長,本期購物中心、寫字樓等持有型業務收入27.01億元,同比增加7億元,增長34.7%,毛利額16.99億元,同比增加6.98億元;毛利率62.90%,同比上升12.99個百分點,持有型業務業績有所提高。以上綜合致使公司營業收入和凈利潤較去年同期有所下降。

18、公司這半年先后出售深圳上海和北京的資產,近期又在上海拿地,請問是出于什么考慮?

感謝您的提問。為了踐行公司高質量發展理念,進一步實現盤活存量資產用于企業可持續發展,優化資源配置,結合當前市場有利于存量資產價值釋放的契機,本著“收斂聚焦”的原則,故公司對市場價值較高且有條件盡快盤