華泰證券,勻豐資產,西南證券,安信證券,長城證券,長江證券,眾安保險,鼎業私募,鵬華基金,國盛證券

一、介紹公司的基本情況

二、主要問答環節

1.公司如何看待國家最新推出的城中村改造政策?

答:中國城市化在經歷四十多年的高速發展之后,中國城市逐漸由營建階段向營運階段過渡,城市發展已進入關鍵的升級提質階段,從過去的外延式發展走向內涵式發展,城市擴張的速度和規模都會大幅度的降低。2023年7月21日,國務院常務會議審議通過《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》,在我國城區常住人口1000萬以上的超大城市和人口500萬以上的特大城市推進城中村改造,就是城市進入到又一個發展模式的重要信號。

根據公司在深圳城市更新項目的實踐經驗,深圳一個城市更新項目的平均實施周期大概是7年時間,此外還有巨大的資金投入等成本。國家未來對于城中村改造的實施可能會給予一些政策支持,減少整體的時間成本和投入成本,提高城市土地的效益,同時確實解決一系列城中村的法律問題、產權問題等。未來國家可能也會對房地產當中的市場化成分會做更多的干預,有可能對于城中村政策上有更強力的調整和支持。例如深圳政府已經非常明確表示,以后保障性住房的比例要大大超過商品性住房。

2.城中村改造的市場規模很大,公司在業務發展上如何切入?

答:隨著“城市更新行動”、“美麗中國”、“鄉村振興”、“城中村改造”等政策的推出,我國未來的土地開發模式會發生很大的變化,正在從粗放開發模式向精準運營模式轉變。傳統規劃設計機構的業務模式已難以滿足新時期的發展需求,這種變化對公司自身的規劃帶來很大的變化。

以往單一畫藍圖的工作量在城市更新工作當中將大幅度降低,相反,對于政策的理解、判斷、策劃,研究現狀問題、解讀政策、提供適用政策的方案,然后平衡各方的利益等等這些方面的工作量加重。未來的城市更新當中,能不能提供市場和政府都需要的這些能力,需要提前布局,我們相信公司在這方面上走的最靠前。

城市更新過程當中,公司主張“運營優先”,就是當還沒有考慮如何去建設、設計的時候,應該把如何更好的運營作為一個大前提。公司現在一個主打業務方向就是城市運營,城市運營是綜合性非常強的一項工作,橫向有很多事情,縱向有很多層級,都可以切入在未來的城市更新相關工作當中。面對新的發展機遇,公司將積極應對市場新變化,抓住城市更新、城中村改造等業務的發展機會。

3.請介紹一下公司參與城中村改造的相關項目情況。

答:公司城市更新類業務包括城市更新總體規劃、產業園區改造、城中村及舊居住區改造、城市微更新和土地整備等,該業務作為公司拳頭產品之一,是公司重要業務板塊。

公司長期參與深圳的城市更新工作,成立城市更新全資子公司與專門的城市更新項目部門拓展相關業務,承接了“深圳市羅湖區清水河筍崗片區”更新改造系列規劃、《龍崗區天安崗頭城市更新單元專項規劃》、《光明區光明街道伶倫提可樂舊工業區城市更新單元規劃》、《龍華區“共和社區改造”城市更新單元規劃》、《羅湖區東湖街道布心村水圍村城市更新單元規劃》等深圳各區的大量城市更新項目,積累了豐富的城市更新項目實踐經驗,并積極向其他城市輸出深圳的城市更新先進經驗和理念,在東莞、珠海、南京、成都、滄州等城市開展了《東莞市鳳崗鎮竹尾田村城市更新項目概念規劃及更新單元劃定》、《珠海市凱威東大科技園地塊城市更新單元規劃》、《南京市江寧區勝太路以北片區城市更新專項規劃及城市設計》、《西航港白家、文星片區城市更新規劃》、《任丘華油基地城市更新規劃研究》等城市更新規劃工作。

其中,深圳市龍崗區天安崗頭城市更新單元專項規劃(天安云谷)項目是公司最具有代表性的城市更新規劃項目。該項目是坂雪崗科技城的“率先啟動示范項目”,力圖打造一個服務系統、功能復合、高效率產業綜合體,對促進區域產業基地聚集的發展、功能的完善、建設面貌提升均有重要意義。在新的政策不斷優化完善的背景下,公司總結實際建設經驗,結合“緊湊城市”、“智慧園區”、“開放社區”的新型城市建設理念,提升服務品質、優化空間設計,后續建設進行了七輪的調整規劃,公司從項目最早的選地一直跟蹤服務到最后的實施環節。該項目已成為深圳“工改工”的標桿性項目。

4.公司上市兩年多了,未來發展戰略規劃是怎樣的?

答:公司主營業務屬于智力服務型,上市就意味著逐步改變盈利模式,尋求增長第二曲線。基于公司長期耕耘的城市發展領域,公司選擇聚焦于城市運營,這是中國城市在四十年的建設期之后發展的新特征。城市運營無所不在,但在方法和路徑上需要做出大的轉變,就是運用數字化、智能化、智慧化等新技術,謀求更好的運營效益,因此公司致力于成為全國領先的“智慧城市規劃運營專家”,全面拓展城市運營業務與智慧城鄉(數字經濟)業務,并大力發展與智慧城市、智慧規劃、智慧運營等方向相協同的投資業務,積極開拓中國城市化第二階段的龐大前景和巨大商機。上市兩年來,公司新業務發展很快,并和主營的城市規劃設計業務進行融合,呈現出良好的發展勢頭。

5.公司在智慧城鄉(數字經濟)業務上有研發設計哪些軟件系統嗎?

答:公司智慧城鄉業務以用戶需求為導向,以持續運營為牽引,充分發展公司時空數據智能與空間協同發展的專業優勢,圍繞城市的規劃、建設、管理、運營發展過程中的痛點,統籌數字化轉型與智慧化建設的頂層設計,以多源異構時空大數據為基礎要素,以二三維虛實融合的空間計算平臺為基礎載體,結合人工智能等技術應用,面向城市、園區、社區、鄉村,以及低碳能源、產業招商、公共服務、土地更新等領域,提供場景化的數字化解決方案,包括不限于智慧城市頂層設計、空間計算平臺、城市規監管運數字化解決方案、智慧園區/社區/鄉村/行業數字化解決方案、城市知識圖譜及AIGC應用等,為新一輪的數字化轉型發展提供更有效、更高效的新技術、新產品與新服務。

公司基于在住房、公園、社區等居民公共服務場景中的深厚市場經驗及相關產品、數據,結合AIGC鄰域技術,通過線上線下一體化運營,孵化形成具備市場優勢的ToC端的公共服務產品,從而推動公司技術創新、塑造市場新品牌形象、促進公司業務和產品智慧化轉型。2023年9月,公司發布了第一款ToC端的公共服務產品“公園宇宙”小程序,該產品由深圳市公園管理中心全程指導、公司進行開發和運營,是今年4月公司發布《深圳市城市公園綠地開放共享場景大數據調查報告》的延展產品。

公司通過開發基于AIGC技術的公共服務應用平臺,打開C端的市場入口,構筑面向多元主體的一個綜合服務運營平臺,賦能傳統規劃業務,拓寬公司的業務市場。同時與公司其他業務如社區智慧化空間建設、智慧社區運營、運營服務、產業運營等相結合,塑造更廣泛的運營場景,擴大公司在智慧城市領域的影響力。

6.公司近年來在城市運營、智慧城市業務方面已經投入了非常多,有沒有一個階段性目標?

答:公司堅定不移地以打造“智慧城市規劃運營專家”為目標,為實現業務快速增長、培育增長第二曲線,公司全面拓展城市運營業務與智慧城鄉(數字經濟)業務,加快建立“平臺+樣板”的營銷模式。公司結合城市投行、產業發展、運營服務、智慧終端等城市運營和智慧城市業務類型,進行重點研發創新、推進樣板工程,打造具有市場推廣復制能力的示范性項目和樣板產品。

7.請介紹一下公司跟地方政府合作成立合資公司的情況。答:公司立足于在行動規劃領域已積累的寶貴經驗,正在通過整合資源和產品創新大力發展城市運營業務,引領精準運營時代的行業變革,并樹立精準運營時代的服務標準,致力于成為地方政府和大型開發項目業主高度信賴的專業城市運營服務商,為地方政府、各類園區和大型企業提供固定資產和數字資產的保值增值服務,提供物業管理、招商引資、REITs、數字管理平臺及細分場景建設及運維。

2022年,公司已與惠州市政府、寧波市前灣新區政府兩地的平臺公司成立合資公司,為政府職能部門及平臺公司提供智慧資產管理、片區綜合開發等陪伴式運營服務。