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(一)公司背景介紹

上海錦和商業經營管理股份有限公司(以下簡稱“公司”)是一家輕資產運營的服務型公司,主營業務為城市老舊物業、低效存量商用物業的定位設計、改造、招商、運營和服務。公司堅持商業運營+物業管理的雙輪驅動發展戰略,為業主端提供優質資產管理服務,為租戶端提供日常運營和物業管理服務。截至2023年6月30日,公司實現營業收入49,758.60萬元,同比下降4.43%;歸屬于上市公司股東的凈利潤8,546.64萬元,同比上升35.08%。公司在管項目73個,在管面積逾135萬平方米。分地域看,上海61個項目,北京9個項目,杭州2個項目,南京1個項目。

(二)投資者互動環節

問題1:公司如何平衡城市更新項目的獨特性和標準化?隨著規模擴大,公司如何提高管理效能和降低成本?

公司城市更新項目是基于公司的標準化管控體系下,設計團隊在充分了解項目周邊市場及受眾后,針對不同業態定位的項目進行差異化、定制化設計,單項目的不可復制化特性確保公司后續獲得一定的招商優勢、彰顯自身品牌優勢。

改造方面,公司將加大對材料價格的風險管理力度、優化采購策略,形成有力的成本控制體系;運營方面,公司將持續優化內部信息管理系統建設、優化業務流程,持續改善公司日常運營效率及管理水平;管理方面,公司將加強預算管理,削減不必要的開支,降低成本費用,提升組織能力和人均效能。

問題2:公司上半年收購了北京新薈園壹項目42.5%的股權,并且通過參股運營新拓了天寧1號越界錦園項目。上海和北京作為公司長期深耕的地區,請問公司怎么看待兩地項目的拓展節奏,未來會如何平衡項目拓展速度和運營效率提升之間的關系?

自上市以來,公司持續在上海和北京兩大根據地外拓以及收并購,兩地在管項目數量及規模獲得顯著增長。截止2023年6月末,上海地區在管項目61個、北京在管項目9個,均較上市之初翻倍增長。

公司將把握自身于北上兩地的深耕優勢和品牌優勢,持續深耕北上兩地。針對上海地區,公司已逐漸構建出穩固護城河,加速拓展新項目,應續盡續老項目;公司也將抓住上海地區政策機遇,同合作國企、央企進一步深化合作。針對北京地區,公司在管項目多為新項目,目前將以項目品質提升和進度管控為主,以提高去化率為主要目標,重視招商推廣等多類舉措;針對并購項目,管理團隊將積極落實投后管理,推動區域協同,共同提升品牌價值溢價。

問題3:新租賃準則下,承租運營新拓項目前期對利潤表的壓力較大,公司近年來同樣發力輕資產的受托運營,請問公司未來在新拓項目時對中資產和輕資產模式是何種考量?

目前,公司的經營模式主要包括承租運營、受托運營、參股運營。承租運營模式下,公司承擔租金成本,獲取租金、物業管理及專業服務等收入;受托運營模式下,公司獲取招商、物業管理及專業服務等收入,部分項目享有收益分成。換言之,承租運營模式(中資產模式)貢獻了收入的絕大部分,但也承擔了剛性成本;相比之下,輕資產模式僅承擔人工等運營成本,毛利較高,盈利空間較大。基于上述情況考慮,未來公司仍以“承租運營、受托運營”并行的方式進行項目外拓。考慮到承租運營模式改造期長、對利潤表前期影響較大等不利因素,公司內部團隊將提高外拓標準,聚焦優質項目,關注項目效益,重點考察項目現金流、盈利能力和交付時間。同時,公司將加大和國企、央企的合作力度,豐富合作模式,以輕資產模式服務于存量資產盤活。

問題4:2023年中期業績顯示,歸母凈利潤大漲35.08%,增長原因是什么?

2023年1-6月,公司實現歸母凈利潤約8,546.64萬元,較上年同期增長35.08%。2023年歸母凈利潤的增長主要系錦和大寧財智中心項目改變合作模式,公司遵循新租賃準則的規定,與項目相關的使用權資產、租賃負債終止確認導致資產處置收益增加所致。

問題5:2023年上半年,公司在管項目有什么變化?

2023年6月末,公司在管項目73個,在管面積逾135萬平方米。1-6月,公司新拓北京“天寧1號?越界錦園”運營管理項目;實現增持北京新薈園壹城市更新科技發展有限公司股權至77%,承租運營“錦和越界錦薈園”、“錦和越界朝陽里”兩個項目。此外,公司成功續簽多個到期運營項目。

公司正在根據潛在優質項目的具體情況,逐步擴大在管規模。7月,公司新增拓展“錦和越界靜安Space”項目。后續如有新增項目,請詳見上市公司公告。

問題6:考慮到此次超大特大城市城中村改造“留改拆”的混合性質,公司是否會考慮與其它相關拆建能力強的企業進行合作?

目前,公司主要通過和國企、央企長期合作方式,對老舊存量物業進行設計、改造、招商、運營并賦予存量物業新的商業價值。公司已經合作的國有企業包括但不限于:中船重工第七O四研究所、上海航天科創、上海航天工業集團、上海地產、久事旅游等。

公司作為城市更新領域的商用物業運營服務商的先行者,也將結合自身在城市核心區位的存量項目策劃、改造、運營等多領域的經驗,密切關注城中村改造相關業務機會,以期同相關企業進行合作,提供專業性解決方案。特此公告。