名禹資產,平安資管,中信建投(國際)

(一)公司背景介紹
上海錦和商業經營管理股份有限公司(以下簡稱“公司”)是一家輕資產運營的服務型公司,主營業務為城市老舊物業、低效存量商用物業的定位設計、改造、招商、運營和服務。公司旨在助力城市更新,通過更新、改造、運營提升物業的商業價值,在文化傳承的同時注入創新元素,為中小型文化創意企業和新經濟企業提供辦公空間和專業服務,實現物業持有方、客戶、社會和公司的共贏。公司堅持商業運營+物業管理的雙輪驅動發展戰略,為業主端提供優質資產管理服務的同時,為租戶端提供日常運營和物業管理服務。
(二)投資者互動環節問題
1:請介紹一下公司近期發展狀況
答:公司2023年一季度實現營業收入2.46億元,環比上升34.29%;實現歸屬于母公司股東凈利潤2318萬元,環比上升132.82%。2023年以來,公司不斷進行租戶結構優化調整、加大招商運營力度,持續提升在管物業出租率,確保租賃收入和物業收入穩定增長。一季度,公司中標北京“天寧1號?越界錦園”項目,新增管理面積約4萬平方米,標志著公司在北京市場輕資產運營取得突破。項目改造完成后,將融合周邊的園區文創與科創產業氛圍,成為北京城市更新又一力作。
問題2:請問公司旗下的項目數量及整體運營情況如何?
答:截止2023年一季度末,公司在管項目73個,在管面積逾135萬平方米。分地域看,上海61個項目,北京9個項目,杭州2個項目,南京1個項目。隨外部經濟環境復蘇,存量項目出租率企穩回升,新項目爬坡期有望縮短。
問題3:請問衡山路8號項目及錦和越界田林坊項目運營情況如何?
答:衡山路8號在管規模約43,000平方米,運營方式為承租運營,公司在“以尊重歷史文脈、新老建筑交映、無界開放共生”的更新理念下,通過設計改造、招商運營和物業管理服務等方式,打造集文化、創意、藝術及高端生活方式為一身的標志性地標。當前,園區已吸引了包含資深廣告公司群玉山廣告、知名雜志Tatler尚流雜志、高端廚具設計博德寶等創意類企業以及相應的精品生活方式配套企業入駐。錦和越界田林坊在管規模約55,000平方米,運營方式為承租運營,項目前身為航天技術院803研究所,由公司完成改造后于2017年投入運營。通過定位設計和改建升級,越界田林坊打造成為了漕河涇開發區內獨具特色的開放式園區,定位于創意產業聚集園,入駐文創企業占比近95%。當前已入駐企業包括冇空間、希洛門窗、烏丫、SLD梁志天設計等。
問題4:請問公司怎么看待目前上海的創意園區市場?當下中小租戶的租賃意愿如何?
答:目前,上海市文創園區已成為創意產業的載體和產業政策平臺,兼具城市文化創意地標功能。《上海市城市更新管理條例》的出臺,也將吸引更多企業聚焦于存量園區的更新改造。錦和商管作為國內首家上市的輕資產文創產業園區運營商,在城市更新領域是先行先試的;在管的文創園區也因先發優勢已成為一種區域標志。當下,文創園區在各部門政策和資金引導下,其功能維度不斷增強,產生了諸如創業園區、智慧園區等功能,不僅滿足“大眾創業、萬眾創新”的發展戰略下,青年創業、小型企業的初創辦公需求,也滿足優質創新型企業的高要求(如尋求低密度、高靈活性的辦公環境等)。對于錦和商管而言,公司已成功吸引了一批優秀的新經濟企業入住園區,租戶所屬行業分布廣泛,除制造業、專業服務、貿易服務等傳統行業外,涵蓋以文化、創意、知識經濟等新經濟業態及TMT、生物醫藥等熱門業態領域。
問題5:請問公司項目的拓展計劃如何,是否有收并購目標?
當前,公司堅持深耕上海、大力拓展北京、輻射長三角核心城市和其他省會城市的地域聚焦戰略,采用委托管理、承租運營、股權并購、國企合作等多種項目拓展方式,在市場外拓方面取得顯著成效。未來,公司也將根據潛在優質項目的具體情況,通過上述方式有步驟地擴大在管規模。后續如有并購舉措,詳見上市公司公告。