銀河證券研究院

問答環節:

(一)對國內房屋租賃市場的整體看法

答:我們對國內房屋租賃市場的中長期增長趨勢較為看好。從市場規模來看,根據益普索咨詢公司的數據,2022年國內住宅租賃市場規模達到2萬億元,并預計在2030年將突破3萬億元,年均復合增速有望達到5-10%,租賃市場增長的驅動要素來自租賃人數增長和租金的穩定提升。其中,租賃人數增長的主要原因是城鎮化率的持續提升、人口繼續向中大型城市聚集帶來的流動人口增加、家庭規模小型化、人們租房理念的轉變等因素。租金增長的主要原因來自租住品質提升、人們收入增長等因素。

(二)如何看待我國長期以來住宅租賃市場機構化率偏低的問題?有哪些因素能夠提升機構化率?

答:根據益普索咨詢公司數據,中國目前房屋租賃市場的機構化率僅為4.5%,相比海外發達國家,例如美國53%、日本79%、德國37%、新加坡68%,中國房屋租賃市場機構化率依然較低,我們認為中國租賃房源機構化率仍有較大的提升空間,預計到2025年,國內機構化率有望提升到10%左右。

驅動租賃市場機構化率提升的因素主要來自兩個方面。首先從市場端來看,機構提供的房源數量將持續提升,能有效彌補大城市租賃房源供給不足的問題,同時,機構通過增值服務,有效提升房源品質,給業主和租客雙方提供更加優質、便捷的服務,吸引更多客戶選擇機構進行租賃;另一方面,從政策端來看,“租售并舉”已經成為我國房地產市場的一項長期政策,政府持續鼓勵市場力量參與租賃市場,提供稅費優惠、金融支持等相關政策,堅持“誰投資、誰所有”,并推動保租房公募REITS試點的不斷落地。據不完全統計,十四五期間,我國40個重點城市計劃籌集650萬套租賃住房,滿足2000萬人的租房需求。

(三)對分散式長租公寓與集中式長租公寓未來市場格局的看法?

答:兩種模式面對的客群不同,未來都會在租賃市場占據一定的份額。集中式長租公寓可能更多的面對年青的、剛剛參加工作的都市白領群體;分散式租賃公寓面對的客群更加廣泛,即包括上述青年都市白領群體、也受到具有更多成員的家庭客戶所歡迎。

(四)能否詳細介紹一下貴公司的房屋租賃品牌(相寓)的發展情況以及產品譜系?

答:相寓是我愛我家集團旗下的房屋資產管理品牌,始于集團自2001年從北京開始的“房屋管家”租賃業務,是國內最早提供房屋資產管理與長租公寓服務的企業之一。經過多年的市場培育,相寓業務已覆蓋北京、上海、深圳、杭州等全國15個大中型城市,在管房源數量突破25萬套,累計服務200萬業主、500萬租客,房屋資產管理總規模近萬億元。相寓堅持數字引領,科技驅動,致力于打造國內領先的、以城市房屋資產管理運營業務為核心、品質租住生活與多元空間產品應用體系為結合的綜合生活服務平臺。

從產品譜系來看,相寓從品牌建立之初至今,搭建了相寓HOME、相寓ROOM、相寓PARK、相寓INN、相寓DORM、相寓BASE等六大產品品牌體系,并將租住和空間使用體驗不斷升級。

(五)與競爭對手相比,相寓的競爭優勢體現在哪里?

答:相寓的競爭優勢主要體現在以下幾個方面:

(1)運營管理經驗:22年來,相寓積累了豐富的運營管理經驗,幫助相寓品牌持續的健康穩定發展,穿越了多輪周期。公司2022年平均出房天數9.4天,出租率94.1%,各項運營指標均處在行業內的領先水平。

(2)數字化運營能力:相寓業務確立了“數字運營、智能服務管理”的經營方針,以“數智服務中臺”規劃為依托,啟動了“數字化駕駛艙”、“小寓智系”等數字化產品的開發和應用,積極推動專業品質和運營效率的持續精進,提升業務的數字化水平。通過加速數字化改造,在實現中后臺運營持續增效降本的同時,也使得各城市公司的回款風控與客戶服務水平得到顯著增強,為業務保持持續高效運營與規模良性增長提供了強大的科技保障。

(3)廣泛的門店網絡布局,實現租售聯動:公司在住房買賣與租賃兩個相互關聯的市場長期保持了優勢地位,是國內最早開展房屋資產管理業務的企業,建立了業務體系完整、緊密協同聯動的居住服務產業群。公司在數字化基礎設施加持下,實現了房、客、人、店等核心業務要素在二手住宅買賣、租賃服務以及新房銷售等市場中的協同共享、優化匹配,從而提升業務運營效率和系統抗風險能力,為經營體的生命力與盈利能力提供保證。

(六)相寓業務未來的城市擴張戰略?

答:公司相寓業務主要聚焦在北京、上海、杭州、蘇州、南京、深圳等一線和新一線城市,為打造服務新市民和新青年的租賃平臺,未來將繼續在人口規模較大及經濟活躍的一線和新一線城市積極尋找機會穩健拓展業務。

(七)相寓品牌此前較為低調,后面的品牌發展戰略如何?

答:相寓品牌立足于獨立發展,致力于打造中國首個“新市民和青年人”的安心租房科技平臺。今年,公司將和行業內領先的戰略咨詢公司、廣告公司合作,為相寓品牌進行重新的品牌定位和營銷推廣方案制定,進一步提升相寓在消費者心中的品牌形象、鞏固市場頭部地位、最終實現相寓市場規模的持續提升。