線上參與公司2022年度業績說明會的投資者

1、年初至今,市場成交持續修復,源于疫后復蘇、三四線返鄉置業的疊加影響,推動一季度市場熱度走高,小陽春后能否持續?看好哪些城市?

答:今年1—4月份,全國房地產開發投資35514億元,同比下降6.2%。其中,住宅投資27072億元,下降4.9%;1—4月份,商品房銷售面積37636萬平方米,同比下降0.4%,其中住宅銷售面積增長2.7%。商品房銷售額39750億元,增長8.8%,其中住宅銷售額增長11.8%。當前房地產市場的復蘇一定程度上得益于前期積壓的購房需求得到了補償性釋放,短時交易量提高并不意味著房地產市場進入了快速升溫階段。結合宏觀經濟情況,我們認為市場目前處于逐漸筑底的階段,2023年市場保持謹慎樂觀,總體規模與去年持平或略有波動。目前房地產市場的區域發展不均衡,部分城市庫存高企,公司未來將看好人口流入多、供需相對平衡、抗風險能力強、盈利空間大的一線及強二線城市,同時聚焦優質板塊。

2、大悅城的核心競爭力在哪里?如何為股東創造長遠穩健的回報?

答:公司形成了以多業態協同發展能力、整合創新能力、多元化的土地獲取能力、領先的商業經營能力、高效的運營能力,以及良好的品牌美譽度和影響力為特點的核心競爭力。公司堅持“城市運營與美好生活服務商”的戰略方向,明確了“雙輪雙核”的發展模式,“雙輪”指的是開發+經營,不斷鞏固開發業務,同時大力提升經營能力,促進公司高質量發展;“雙核”指的是產品+服務,持續提升產品力、服務力,從產業、城市、人民的需求出發,更好地服務于人民美好生活。未來,公司將持續提升核心競爭力,用“雙核”為“雙輪”賦能,在穩健發展的基礎上創造新的價值增長點,為股東創造長遠穩健的回報。

3、2022年購物中心EBITDA回報率及購物中心的EBITDAMARGIN是多少?未來購物中心的EBITDA回報率及EBITDAMARGIN會穩定在哪個區間?如何降低商管運營成本?

答:購物中心指標口徑指并表的、當年已經開業的購物中心,不包括當年尚未開業的、不并表的、輕資產項目。大悅城地產(0207.HK)于2022年(已開業項目,不含非并表項目和輕資產管理輸出)購物中心EBITDA回報率為5.49%,EBITDAMARGIN是59.6%。面對外部環境壓力,公司積極做好商業運營統籌,一方面優化招商資源,適時調整商業品牌,升級店面,從源頭提升商業品質和板塊內導客競爭力,為降本創造有利空間,另一方面,開源降費,提升集采覆蓋,重視費效比,充分發揮促銷活動、假日活動的消費帶動效能。

4、2022年融資完成情況介紹?包含銀行和債券融資。公司目前融資成本?融資成本變化趨勢?

答:2022年,大悅城控股累計融資281.3億元,主要為大悅城控股發行公司債券30億元,中糧置業投資有限公司發行公司債券15億元。截至2022年末,大悅城控股有息負債余額764.2億元,整體融資成本4.82%,較2021年下降0.09個百分點。未來大悅城控股將積極調整債務結構,在公司規模、質量、效益等平衡的基礎上,考慮多種融資渠道,利用境內外兩個市場,保持融資成本在業內較低水平。

5、2022年商場出租率情況怎樣?如何改善出租率較低的項目?

答:2022年疫情對線下消費市場影響較大,在品牌開店持續收縮的不利情況下,大悅城穩住頭部項目出租率保持在96%的水平,圍繞項目核心定位不斷優化品牌和業態結構,確保出租率同比持平。

2023年將圍繞以下2個方面來改善:

(1)強化對戰略品牌的引入:2023年將發揮公司資源統籌能力,一方面擴充公司戰略品牌庫、甄選優質品牌,推動全國的戰略合作;一方面針對性制定深度戰略合作內容,共享市場與大會員資源,以店鋪運營為基點,挖掘業績潛力,確保能與商戶雙向共贏。

(2)結合目標客群,不斷調整招商策略,同時聚焦會員精準運營,聚焦品牌建設,強化項目分級分類管理,全面提升經營質量,為下一步招調打好基礎。

6、請問公司是否有機會參與商業REITS試點工作?

答:自國家發改委與證監會3月底消費類基礎設施公募REITs政策發布以來,公司已積極開展公募REITs相關政策研究,未來將根據市場情況并結合公司整體發展戰略綜合考量,適時開展相關產品的探索與研究。

7、公司未來拿地資金規劃?如何平衡負債及規模增長?

答:感謝您的提問。公司仍將嚴格按照三條紅線政策中所要求的拿地金額占銷售額不多于40%進行土地儲備。在目前市場行情下,公司將保持穩健的財務政策,控制整體杠桿。

8、2022年,隨著一些房地產企業資金鏈吃緊狀況加劇,不少城市出現了已購逾期難交付項目,有考慮收購哪些項目嗎?

答:大悅城一直積極找尋優質的地產項目收購,從多個渠道積極拓展土地儲備,既要發展,也要保持有質量的發展。

在考慮收購項目的時候,主要聚焦于省會城市及重點城市布局,有合適的項目將積極爭取,收并購是擴大規模的重要手段,但要量力而行,在收并購項目的選擇上應持謹慎態度。

9、在杠桿被限制及行業毛利率下滑的情況下,如何保障ROE增長?

答:在投資拿地方面,會審慎投資,提高投資“安全墊”,注重投資質量,在投資端就保證項目收益率。在周轉效率方面,進一步推動銷售去化、盤活低效資產。

在成本費用管控方面,會精細化管理,擴大集采規模,降低采購成本,細化費用管理,注重費效比。

10、公司在2023年的銷售目標?每個季度推貨節奏如何?銷售目標中住宅和商辦比例占多少?

答:2023年各項目推貨節奏依據各項目開發計劃有序安排、合理確定,主要推貨在三、四季度。住宅與商辦去化比例大致為7:3。

11、2023年新項目開業時間?與原計劃有什么變化?

答:計劃開業6個項目,公司會根據市場調整開業項目時間及數量等進度。

12、從2022年運營情況看,目前拿地到新開工,拿地到開盤,拿地到現金流回正需要多少個月?

答:2022年銷售型項目整體開發效率穩步提升:2022年新獲取項目拿地到開工3.3個月,較2021年末縮短2.8個月;2022年新獲取項目拿地到開盤7.4個月,較2021年縮短1.9個月。2022年新獲取項目平均動態經營性現金流回正周期為20.6個月。

13、未來3年新增貨值規劃?2023年有多少可售貨值?2023年可售貨值中住宅與非住宅比例?

答:2023年公司可售資源充裕,布局優質主要分布于一線及強二線城市,集中在京津冀、長三角、長江中游、粵港澳大灣區、成渝等核心都市圈,土地儲備豐富可售貨值約1,905億元(不含一級開發舊改等土儲項目)。新增供貨主要集中在西南、華南、西北、浙江、南京等區域。公司持續結合市場情況靈活安排推盤節奏,通過多項管理手段提高銷售業績。

14、公司輕資產戰略模式?如何擴大大悅城品牌影響力,提升商業管理規模?

答:輕資產發展戰略:大悅城控股將在十四五期間,以一、二線城市為核心,聚焦核心產品線,加速輕資產商業項目的布局擴張。一方面迅速增加項目數量,形成規模效應;一方面通過輸出商業管理能力,不斷增強品牌影響力。

輕資產運營:大悅城控股商業輕資產將以項目管理輸出方式為主,按照資產增值、共贏互利的方向,通過輸出行業領先的運營能力,為業主做好“資產管家”的角色。大悅城輕資產競爭力:核心產品大悅城的客群定位優勢、不同產品線適配不同項目的靈活性、品牌的地標級影響力、豐富的輕資產管理經驗。

15、2023年公司有哪些重點推盤項目及在售商辦項目,分別在年底預計能帶來多少回款?

答:2023年有大悅獅山壹號(已開盤)、西安奧體壹號三期(已開盤)、深圳鳳凰里、深圳大悅城三期、西安悅著央璟、成都天府時區、成都天悅壹號等良好市場口碑的項目均有新貨推售。同時,商辦項目中三亞大悅中心二期、深圳福田大悅廣場也將有新貨推出。公司銷售回款質量優異,銷售回款率處在行業前列,各項目也將緊跟當地銀行放款政策,適時調整。

16、大悅城(207)分紅政策是什么?未來有什么分紅目標么?

答:大悅城地產高度重視投資者回報,不斷增強回報股東意識,堅持現金分紅回報股東,2022年恢復分紅為每股0.12港仙。在兼顧公司的實際經營情況和可持續發展需求的基礎上,重視對投資者的合理回報,公司每年的年度現金分紅比例一般為可分配利潤的20%-30%,在現金流允許的情況下,盡可能地在該區間的上限進行分配。未來公司將繼續實行可持續、穩定、積極的利潤分配政策,不斷提高公司運營績效。

17、公司目前土儲夠銷售多少年?未來3年每年土儲增加多少能夠確保規模增長?

截至2022年末土地儲備可售貨值約1,905億元(不含一級開發舊改等土儲項目),基本可滿足“十四五”期間發展需要。未來公司將結合業務發展需要、房地產市場修復情況以及政策走向,并關注城市經濟基本面、人口導入、產業落位、配套發展、規劃落地等長期性指標,收斂聚焦,擇優補充土地儲備,重點確保項目的成功率。