嘉實基金,長信基金,中信建投

一、公司背景介紹上海錦和商業經營管理股份有限公司(以下簡稱:“公司”)是一家輕資產運營的服務型公司,主營業務為城市老舊物業、低效存量商用物業的定位設計、改造、招商、運營和服務。公司旨在助力城市更新,通過更新、改造、運營提升物業的商業價值,在文化傳承的同時注入創新元素,為中小型文化創意企業和新經濟企業提供辦公空間和專業服務,實現物業持有方、客戶、社會和公司的共贏。公司堅持商業運營+物業管理的雙輪驅動發展戰略,為業主端提供優質資產管理服務的同時,為租戶端提供日常運營和物業管理服務。公司2021年1-9月實現營業收入約6.67億元,較上年同期上升19.39%,歸母凈利潤約9689.90萬元,較上年同期下降18.70%。若扣除新租賃準則的影響,2021年1-9月歸母凈利潤約1.37億元,較上年同期上升14.90%。2021年1-9月實現營業收入較上年同期上升約1.09億元,主要原因:一是2020年1-9月正處疫情嚴重期間,今年同期公司穩健經營,逐步從疫情造成的業績谷底中修復;二是2021年前三季度完成數筆并購,公司先后并購了多家企業股權,隨著上述并購項目的陸續交割,對1-9月營業收入有所貢獻外,將對上市公司全年營業收入產生積極的影響。2021年1-9月,公司實現歸母凈利潤較上年同期下降約2229萬元,主要原因:一是新項目越界尚勤園和越界蒲匯Space,尚處于爬坡期,項目成本同比增加;二是受新租賃準則影響,法定會計口徑歸母凈利潤有所下降。二、投資者互動環節問題1、受疫情影響,公司所處行業的供給和需求有何變化,拉長周期看,存量物業成熟后是否會受到周邊商業物業供給壓力,請問毛利率是否能穩定?答:經濟持續發展,資產價格上漲,租賃市場的租金在過去10年漲幅也比較大。公司主要定位中小企業,目前中小企業需求在后疫情時代有所復蘇。公司也關注上海新增辦公供應量。第一供應釋放需要時間,不是某天突然出現,第二商業地產最終還是與產業掛鉤。公司并不是完全在傳統辦公領域,公司對市場比較了解,更看重產業集群效應。錦和商業是在物業商業價值的發現、挖掘和提煉上具有獨特的優勢,建立起屬于錦和商業的一套全價值鏈集成的服務體系。實施新租賃準則以后,部分原先的租賃成本計入財務費用,毛利率上升,但當期凈利潤率下降。但公司實際盈利能力以及現金流凈額未發生實質性的改變,只是會計科目調整導致數據有變化。目前處于后疫情時代,公司會關注宏觀趨勢,經濟走向,維持穩定的盈利能力。問題2:請問未來公司并購對業績增長的占比大約在多少?答:公司于2020年4月在上海證券交易所上市,上市之后的這一年,公司進行了多次并購,從而實現上海、北京的業務布局。隨著公司在全國各地進行項目布局,“越界”這個品牌在全國具備了一定的知名度,在城市更新背景下,各省市也在研究,各式存量物業也都面臨機會。公司作為城市更新的主力軍,在今年7-9月份公告兩起并購,分別為收購北京同昌盛業城市更新科技發展有限公司31.30%股權和收購上海劭錦企業管理有限公司100%股權,兩個在建項目分別地處北京東三環國貿CBD片區和北三環亞奧商務片區,地理位置優越;上海劭錦實際經營實際承租運營上海市徐匯區桂平路的幸福里·睿園項目。并購有利于擴大公司經營規模,進一步夯實核心城市的競爭優勢,提高公司持續經營能力和盈利能力,促進公司的長遠發展,下半年和明年這些并購項目將逐步增厚上市公司營業收入。公司除了內生增長也非常重視外延式增長,因此并購是我們開拓新業務的重要手段,并購占比需要視市場環境和公司自身具體情況而定。問題3:公司2020全年分紅達到每10股6元,現金分紅較高,請問公司未來分紅的計劃?答:公司在過去5個完整會計年度(2016年-2020年)累計實現凈利潤約7.3億元,累計分紅約4.3億元。公司未來將持續穩健經營,視資本市場環境、公司經營業績和資本性開支計劃,審慎制定分紅計劃。公司的發展邏輯是依靠提升在管項目的經營效益和效率。一定程度上租賃運營是高周轉,公司通過對低效利用的存量物業提供設計定位、裝修改造、招商運營和物業管理服務,等項目逐步成熟后會產生穩定的現金流,一般租賃年限在15-20年左右,因此上市以后,公司能維持較高的分紅率也是基于有比較好的現金流。問題4:請問公司“越界”品牌旗下的陜康里和世博園項目運營情況是如何的?答:1、“越界·陜康里”項目在管面積約為1.1萬平方米左右,管理方式為委托管理,于2019年正式投入運營,該項目前身是靜江建材市場,位于上海市靜安區的核心區域,是老靜安目前稀缺的可改造工業用地,該項目定位為個性化辦公+體驗式商業結合的創意生活潮流街區。目前陜康里項目的出租率達到近100%,項目為業主創造的年租金收益可達4000萬元左右。2、“越界·世博園”項目在管面積總體量約為5.1萬平方米,該項目為承租運營模式,于2017年正式投入運營,該項目前身是上海南市電廠廠區,后被改建成上海世博會城市最佳實踐區,包含了七個獨具一格的獨立單體建筑,目前租戶主要包括數十家文創、時尚家居、餐飲、醫美、健康等企業。其中,Teamlab、上海當代藝術博物館屬于網紅打卡地。該項目所獲榮譽包括:亞洲唯一獲LEED-ND鉑金認證的完整街坊;“上海市文化創意產業園區”;“十大城市更新片區改造案例”獎。