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會議內容:
關于建發股份有意受讓29.95%股份的交易進展階段:
目前交易仍處于早期初步合作意向階段,1月13日控股股東、實控人及建發股份共同簽署了框架協議,目前正就后續具體合作事宜及股權轉讓協議等事項進行深度商討。由于控股股東已披露減持計劃且可交債持有方阿里巴巴意向轉股,因此交易可能觸發公司控制權變更。
交易契機及未來空間展望:
控股股東在潛在戰略投資者比較之中選擇了建發股份。建發是世界五百強,其 “開拓新價值,讓更多人過上更有品質的生活”的企業信仰,與公司企業價值觀契合,公司管理層及控股股東皆認為雙方未來可為空間很大:1)協同性強,建發房產22年銷售額位于全國前十,而公司家居商場消費者的消費需求來自包括新房和二手房,因此建發房產的新房業務與公司有很強的協同性,雙方互相賦能,其優質住宅地產的持續開發可為公司同城家居商場創造持續不斷的消費需求,帶動公司業務發展,同時建發房產的新房購買者可以在公司的家居商場購買到優質家居產品;2)21年公司在中國連鎖家居商場行業第一,市場份額達17.5%,21年中國家居市場銷售規模5萬億,公司能為建發在其還未介入的家居零售市場帶來整合空間;3)公司可為建發布局高端消費品供應鏈業務提供強有力的線下渠道支撐,其高端消費品業務目前擁有百億級規模,品類包括高端家電、跑車、高檔紅酒、油畫等,建發可依托公司的渠道銷售進一步擴大包括國際高端家用電器代理在內的高端消費品業務規模,同時,也將提高公司商場的出租率,實現相互賦能; 4)家居行業重渠道,公司的產業鏈中積累了大量優質的家居品牌商及商場經銷商,沉淀了大量的對穩定、高質的供應鏈服務的潛在需求,公司可為建發股份打通與品牌商、經銷商的觸達渠道,協助建發股份充分挖掘自身家居產業鏈中的供應鏈服務需求,為其創造新增長極,并反哺提升公司的經營效率和盈利能力、增強美凱龍-建發生態圈粘性;5)公司服務中高端消費者,與建發的目標客戶高度契合,可實現雙向引流下的協同發展。
公司在三年疫情影響下,經營韌性漸顯,保持了良好的經營性現金凈流入。目前疫情實施常態化管理,因此建發掌握了很好的交易時機。
未來,股東結構優化后,公司將具備獨立的授信體系,并在建發國企背景的支持下,財務結構和資金成本將有很大的優化空間。此外,REITs試點范圍有望擴大,雙方都將有較大的成長空間。
運營現狀和未來展望:
過去三年疫情期間,由于公司擁有全國性的優質網絡布局及領導地位,并在20年和22年,都適當采取了一定的租金優惠,因此基本面保持穩定,整體出租率受到的影響相對可控。
鑒于后疫情時代,消費者積壓的家居消費需求將被激發,以及人們對美好生活的不斷向往,公司對23年經營展望有信心。
運營層面,公司將與建發的合作理解為一個B端供應鏈公司和C端平臺公司的雙向賦能。“拓品類、重運營”是公司過去三年的核心戰略,公司在場內引入高端電器,從家居建材平臺拓展為家居建材家電的平臺。高端電器經營面積從疫情前的1%+到22年底的8%+,未來兩到三年高端電器占比有望提升至12%,成為公司家居商場內最大品類之一。而公司之所以能在紅海市場中找到藍海,來源于定位高端。建發的高端消費品供應鏈業務品類包括高端家電、跑車等,公司可為其提供強有力的線下渠道支撐,整合雙方在C端和B端的各自優勢。
公司通過遍布全國的商場網絡,以及以1號店+至尊mall+標桿商場的三大店態為核心,構筑了家居流通領域最大的銷售平臺,隨著建發的進入,穩健發揮雙方優勢,未來將會拓展出更廣闊的的市場空間。
財務近況和展望:
公司現有股東結構較為單一,建發的進入將是優化股權結構、利好公司的契機。
公司是獨立運營的上市公司。公司自19年開始強調“輕資產、降杠桿、重運營”的發展戰略,公司之所以一直是行業龍頭,在于一直聚焦主業的運營能力,此外,也在不斷實踐“輕資產、降杠桿”,不斷壓縮資本開支,自19年開始基本就不拿新自營項目。目前,公司在一、二線城市基本已經完成了自有物業布局。公司“降杠桿”方面成效卓越,由20年的61%降至22年三季度末57%的資產負債率。關于公司負債:1)公司擁有穩定的經營性現金凈流人,21年為54億,且排除疫情影響后,將進一步提高,經營質量非常高;2)公司的優質自有物業布局于上海、北京、成都、重慶、南京、鄭州、武漢、長沙、杭州等一、二線城市,為有息負債提供了非常大的保障;3)公司有息負債以中長期為主,以大型股份制銀行、國有銀行有抵押物的借款為主,此外,公司將如期兌付于1月20日到期的最后一筆公開信用債。未來三年有息負債規模目標再降100億元,融資成本也有望大幅下降。民營企業融資難、融資貴,股東結構優化后,利率降低帶來的財務成本降低有望貢獻可觀的利潤。
REITs試點范圍有望擴大至商業地產,公司三季度末投資性房地產達963億元,主要分布在一、二線城市,預期試點會從國資背景企業、一、二線城市開始,且公司單體項目回報率皆可滿足REITs最低回報要求,因此公司多維度符合試點商業地產REITs。如果REITs項目成功落地,或將為公司貢獻數百億的現金流入,公司將會用于1)進一步降低杠桿,保持財務穩健,2)保障投資者分紅,3)考慮兼并收購進一步整合市場、擴大規模,給股東更多的長期回報。
Q:23年經營彈性的預期?
過去三年公司在運營上配合國家疫情管控,尤其是2022年,東北、華北、上海市場影響都比較大,對收入有一定影響。展望2023年,疫情管控政策放開,受到積壓的家居消費需求將會得到釋放。今年過年比較早,疊加房地產已經觸底,因此公司對23年的租金收入等業績表現比較樂觀。
Q:減租對于22年的影響?
22年行業、經濟、商業環境都是處于低點,雖然公司受到很大壓力,但還是主動扶持場內經銷商,進行租金減免,幫助大家共度難關。基于上半年疫情管控影響以及7、8月散發的影響,公司于8月公告了租金減免安排,預計對公司營業收入累計影響不超過5億元,對公司歸母凈利潤的直接影響不超過3.5億元。12月疫情放開比較突然,公司會繼續和商戶同舟共濟,提高公司和商戶的粘性。展望23年,基于疫情防控優化對商場客流的恢復以及地產政策的放松,公司未來表現可期。
Q:自營和委管商場的開店規劃?
開店方面,目前公司沒有新拿的自營商場項目,有少量在建項目,未來每年資本開支很低,未來2-3年每年新開自營商場預期2-3個。一是為“降杠桿”,二是結合國家宏觀形勢,不盲目擴張。這兩年委管商場開店慢,和宏觀調控相關,委管商場合作方主要是中小地產商,持觀望態度,公司與合作方達成注重高質量發展的共識,注重質量,不追求數量。隨著地產保交付、收入預期穩定、國內內循環以及國家鼓勵消費,目前的委管商場儲備會逐步釋放,開店速度預期會快于疫情三年,并有望給公司貢獻可觀的現金流和利潤。
Q:未來收入增長的來源?
公司于15年在港股上市,成長性非常高,但20年開始利潤降幅比較大,三年疫情期間公司也在不斷分析利潤降幅原因1)是疫情影響收入和利潤,尤其是22年疫情管控更加嚴格,進一步影響出租率、調整品類、調整租金單價的規劃;2)地產調控的影響。隨著股東結構優化、其進口電器和新能源汽車等品類的引入,未來租金、出租率都會有非常大的優化空間。疫情管控的放開也將提升收入和利潤,目前商場人流量已經逐漸恢復。現在公司還是圍繞“重運營”,特別是自營商場,調整品類、空間布局更加合理化,將現有坪效、流水全面提高。同時,拓展委管商場,釋放儲備項目。
Q:阿里意向轉股,未來是否會對公司業務有幫助?
目前控股股東持股超過60%,第二、第三大股東的持股比例都很低,公司目前的股權結構集中且單一。公司期待建發、阿里股權變化的落地,以優化股權結構。阿里對于公司的運營現狀比較了解,2019年合作至今,給公司做了很多數字化、線上化賦能,包括商品數字化、線上流量打造等,以及公司依托阿里的數字化能力做了其他線上流量入口的打造,雙方合作關系穩步前行。過去三年數字化滲透率還不高,公司希望在線上取得更為豐富且多元的流量入口,導流到線下商場實現最終交易,因此公司也在和阿里進行更多的探索數字化賦能的探討。目前公司商場會員超千萬級,而且都是中國高凈值的消費者人群,和阿里的88vip會員是有重合的,未來可以和阿里探討消費者群體、會員體系的打通和數字化,不僅是線上往線下導流,也希望公司的會員體系可以給阿里反哺。阿里轉股價比較高是基于原來雙方合作的良好契機,公司過往大促期間的線上表現遙遙領先,這也是反應阿里對公司的信心。未來上述股權變更落地以后,公司會從過去單一的民營企業文化向多元企業文化發展。建發國企背景可以持續把一些供應鏈優勢和精細化管理的優勢賦能給公司,阿里更多是數字化深耕的賦能,再加上公司董事長過去30年的家居建材零售行業的企業文化和價值的傳承,相信上述三方會給公司未來創造更多發展的契機和空間。
Q:近期的償債安排?資金如何規劃?
針對一年內的有息負債,1)貨幣資金,2)經營性現金流,3)對于流動貸款會進行續貸。銀行對疫情影響都非常理解,會給到企業續貸和調整還款計劃的足夠支持。
Q:是否考慮調整部分經營表現較弱商場的經營業態?
存在個別商場經營不是特別好的情況,但目前還沒有與建發開展這么細致的合作條款商討,對于公司而言這部分商場未來會有更大的提升空間。建發更多是做to B供應鏈的優勢,因此看重公司擁有的to C場景,通過公司的to C渠道可擴大其業務規模,公司可豐富場內經營品類、提升出租率、提高人流量。公司沉淀的中高端消費者資源也可以導流給建發,并與其現有的會員體系打通,在這方面未來合作空間非常大,雙方是相互賦能的過程。
Q:運營層面,如何實現租金收入增長?
公司通過品類調整,比如引入高端電器,縮小樓層價差,實現租金的漲幅。
Q:租金收繳情況?
今年考慮商戶經營困難,因此有一些應收未收租金,但相較于全年租金收入規模占比非常低,因此租金收繳情況整體健康。今年春節比較早,市場復蘇也會比較早,因此租金收繳預期3月會恢復正常,應收盡收回歸到正常狀態。
Q:賣場統一收銀的比例會不會提升?
隨著消費者對于消費品質的關注、與阿里數字化建設的深入合作,統一收銀比例未來2-3年會有進一步提升。統一收銀有助于改善公司現金流、掌握用戶數據資產以及深化與阿里合作的商場數字化改造。