浙商證券,富國基金,北京遵道資產管理,華創證券,趣時資產管理,恒越基金,陽光資產管理,浦銀安盛基金,興業基金,海通證券,華潤深國投投資,中信證券,泰康資產,上海尚近投資,匯添富基金,中信建投證券,博時基金

1、公司房地產開發業務收入和銷售情況?能否完成年度經營目標?

答:今年計劃結轉項目主要分布在深圳、上海、武漢等地,項目平均去化率超過八成,能夠對經營業績的實現起到良好支撐作用。2022年疫情反復、限水限電等因素導致部分項目工程建設進度相比預期有所延遲,公司全面加強工程管理、搶抓工期,努力實現經營目標。從短期來看,房地產銷售市場已經筑底,但根據以往經驗,供需雙方的預期調整和恢復仍需要時間。當前房地產市場仍處于政策傳導期,還需耐心等待預期修復、需求端改善,市場筑底回升。

2、公司房地產開發業務2023年的拿地、銷售計劃?

答:公司始終保持戰略定力,希望保持房地產開發業務的穩健增長。房地產業務堅持“區域深耕、布局重點城市”的發展戰略,統籌考慮宏觀形勢、市場環境及公司業務實際,加強對重點區域城市的研判,合理制定土地儲備計劃,適度拿地,嚴控風險,保障業務穩健發展。

3、近期房地產行業面臨多項利好政策,公司是否考慮擴張地產業務?

答:我國房地產行業經歷了深度調整,今年1-11月全國房地產開發投資規模同比下降,但仍是支撐我國經濟穩定發展的支柱產業,引導其良性循環和健康發展是政策導向的核心基調。公司將通過優化城市布局,推動開發與持有雙輪驅動,探索長租業務,通過開放合作、精耕細作,提升產品力和服務力等措施,實現項目溢價,促進房地產開發業務可持續發展和效益提升。

4、房地產行業股權融資政策放開,公司有沒有定增等資本運作計劃?

答:證監會決定在股權融資方面調整優化5項措施,從政策層面支持改善優質房企資產負債表計劃,加大權益補充力度,促進房地產市場盤活存量、防范風險、轉型發展,更好服務穩定宏觀經濟大盤。公司將持續關注并積極研究相關政策,為企業發展提供支持。如有應披露事項,公司將及時做好信息披露工作。

5、寶灣物流公募REITs的發行進展?收益什么時候能得到體現?

答:寶灣物流已與各地發改委進行項目溝通和事項審批,同時溝通國資委審批。該事項須經過國資委、發改委、證監會等多個相關部門的審批審核,并經證券交易所完成上市認購環節,待全部交易事項完成后,公司可獲得處置股權投資收益,時間上存在一定的不確定性。

6、寶灣物流公募REITs的投資回報情況?募集資金的用途規劃?

答:公募REITs預計可為公司實現歸母凈利潤約4.9億元。寶灣物流擬發行公募REITs的底層資產,包括天津寶灣物流園、廊坊寶灣物流園、南京空港寶灣物流園、嘉興寶灣物流園4個倉儲物流園區項目,上述項目于評估基準日所對應的股東權益評估值合計約18.43億元,相對于賬面值5.75億元,評估增值約12.68億元,增值率220.29%。本次交易寶灣物流作為原始權益人,取得的款項將繼續用于寶灣物流在全國重點物流節點城市的戰略化、規模化布局,主要為倉儲物流設施開發、建設及運營提供資金。

7、寶灣物流資產證券化會形成常態嗎?未來如何控制出表節奏?

答:寶灣物流擁有豐富優質的物流倉儲資源,截至2022年上半年運營、管理和規劃在建(含待建項目)倉儲面積達900萬平方米,后續也將保持一定的投資增速。公司目前全力推進首單公募RE I Ts發行工作,未來將結合政策要求、資產本身的情況,合理設定后續資產證券化產品的發行節奏,確保業務長期、可持續發展。

8、對于公司而言,發行類REITs和公募REITs有什么區別?公募REITs發行成功后如何規劃該平臺?

答:公募REITs和類REITs均是不動產的證券化,是原始權益人盤活資產、降低賬面杠桿的有效融資方式,對上市公司的財務報表影響差異不大。對比類REITs,公募REITs信息披露更為透明,投資者參與范圍更廣,二級市場活躍度亦較高,具有資產品牌效應。根據規則要求,基礎設施公募REITs上市需原則性滿1年后,方可具備擴募的要求。公司綜合權衡政策環境與自身發展要求,針對業務需求、資產特性適時選擇合適的金融工具。

9、寶灣物流上半年倉庫平均使用率的下降原因是什么?

答:2022年上半年受到疫情反復、復雜嚴峻的宏觀環境等多種因素影響,倉儲物流市場增速有所放緩,加之寶灣投運園區面積增加導致倉庫平均使用率有所下降,公司個別園區部分客戶因疫情影響提前退倉導致空置率有所提高。但在2022年上半年,寶灣物流業務依然維持增長態勢,實現營業收入8.03億元,同比增長17.5%,使用率下降對當期收入影響較小。

10、寶灣高標倉的平均租金情況?

答:寶灣物流2022年上半年成熟園區運營平穩,平均租金約30元/平方米/月,穩步提升。根據物聯云倉提供報告,2022年二季度全國通用倉儲平均租金為22.91元/平方米/月,空置率為15.58%,寶灣物流租金水平與使用率均保持行業較優水平。

11、寶灣物流的拿地情況?

答:倉儲物流一手用地一直是“稀缺資源”,熱點城市土地有效供應不足;二手地或成熟項目因消費加速線上化和疫情期間出色的市場租賃表現,成為最受青睞的主流地產類型,資產價格持續上漲。寶灣物流持續加強行業、城市研究,關注政府土地供給端、客戶用倉需求端的長期演變趨勢,不斷完善優質項目的評判標尺;在獲取一手用地的同時,寶灣物流密切關注市場動向,充分利用內外部資源,尋求資產收購機會。近期,寶灣與遠見資本合作設立基金,投資具有良好發展前景的倉儲物流類項目,拓展和完善公司的投資渠道和業務布局,優化創新寶灣物流輕重資產相結合的商業模式,進一步提升公司的核心競爭力。

12、寶灣物流的客戶情況?

答:公司客戶群體主要包括第三方物流企業、電子商務企業、商貿零售企業和制造業企業等。2021年,公司前五大客戶收入占比16.81%,客戶較分散、集中風險低。

13、公司當前的融資結構和融資成本大概是什么樣的?

答:公司融資利率依據市場利率確定,整體融資成本隨市場水平波動;同時,中國南山集團作為公司的控股股東給予了公司全力的支持,持續優化債務結構,加快資金周轉水平,實現資金效益的最大化。其中,公司倉儲物流業務(寶灣物流)已探索并打通了多樣化的融資渠道,如2020年票面利率3.17%的資產支持票據的成功發行,同時以物流園區作為底層資產成功發行類REITs及2021年權益資金的引入和中票、永續中票的成功發行等;房地產開發業務絕大部分融資來自銀行貸款,上半年銀行平均融資成本區間為3.85%-4.99%。

14、公司已完成參與中國核能的定增,雙方合作能夠為公司帶來哪些收益?

答:公司通過認購中國核能科技定向增發股份,成為其第一大股東,正式布局新能源發電業務。雙方可充分發揮各自在資源、產品、客戶等優勢的方式,開展分布式光伏業務合作。公司擁有豐富的屋頂資源,客戶也存在較強的用電需求。公司在現有主業資源基礎上增加分布式光伏建設,既響應國家政策,也有益于為客戶提供能源供應保障,在增強客戶粘性同時增加業務收入,提升資產價值。

15、控股股東赤灣片區土地是否繼續交給上市公司開發?

答:中國南山集團一直秉承有利于上市公司可持續發展、有利于全體股東利益的原則,助力上市公司實現長遠規劃,提高持續盈利能力。過去幾年,中國南山集團在赤灣片區的每宗住宅類土地具備開發條件后,即通過增資擴股形式交由上市公司主導開發。未來公司也會積極協同控股股東,推進赤灣片區重點項目,力爭充分把握廣東前海蛇口自貿區、粵港澳大灣區建設帶來的機遇。

此次調研活動分批次進行,為幫助投資者更好地了解公司業務經營情況,公司對投資者關注并提問的問題進行匯總整理。交流活動中,公司相關人員與投資者進行了充分的交流與溝通,嚴格按照有關制度規定,沒有出現未公開重大信息泄露等情況。