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一、公 司基本介紹

2022年,宏觀經濟下行壓力大,房地產市場需求收縮、供給沖擊、預期轉弱三重壓力持續演化,新冠疫情散發多發,公司主要業務承壓。公司不斷優化城市布局,聚焦核心區域核心業務;持續出清存量業務風險,有效防范化解應收風險,改善資產負債結構,確保公司現金流充盈,夯實發展基礎,促進企業平穩發展。截至報告期末,公司資產負債率48.81%,同比減少9.04個百分點;經營活動現金流入56.12億元,占營業收入的比例為141.02%,同比增加4.07個百分點。

受房地產市場交易量下降、新冠疫情以及公司主動戰略調整的影響,報告期內,公司實現營業收入397,943.02萬元,同比下降34.58%;受收入下降、計提資產減值損失以及非經常性損益項目投資收益減少等的影響,歸屬于上市公司股東的凈利潤為虧損31,231.35萬元。

二、問答環節

1、公司可以分享一下2022年及2023年一季度大交易業務發展情況嗎?

答:公司大交易業務主要包括代理銷售業務、互聯網+業務和金融業務。2022年房地產市場銷售去化壓力大、開發商流動性緊張,面對嚴峻的市場環境,公司主動收縮調整優化城市布局,將業務聚焦大灣區、山東等優勢地區,重點關注新崛起的“央國平”(央企、國企、地方平臺公司)客戶,積極探索與地方平臺公司合作新模式。“大交易”順應新媒體、渠道營銷以及數字化等時代大勢,不斷升級迭代服務模式和運營模式,試點推進數字化營銷。公司大交易業務不斷強化應收款項管理,降低應收款項風險,改善公司現金流。2022年,受房地產市場需求和結算周期的影響,大交易業務實現營業收入262,945.68萬元。

2023年一季度公司代理銷售額同比增長47%,其中大灣區6個城市代理銷售額同比增長約百分之百,根據公司收入確認原則,將在未來3-9個月轉化為收入。

2、請問公司對于全年代理交易市場的看法?以前房企自身不做銷售,銷售團隊都外包。但現在也會培養自銷團隊,公司代理上述房企的項目,優勢在哪里?

答:隨著越來越多的“央國平”參與房地產市場,行業的集中度會變得分散,同時部分“央國平”公司,尤其是地方城投公司自身服務鏈條并不完整,需要第三方代理公司提供銷售服務,此外,經過這兩年市場的洗禮,代理行業的競爭對手減少,公司作為有三十年經驗積累的專業公司,未來的發展空間越來越大。房地產企業的自銷團隊和公司的代理團隊有各自的定位和價值,雙方協同合作,為實現高效樓盤銷售而共同努力。

3、公司跟地方城投公司合 作的費率會不會有差異?賬期會不會有不同?公司5300萬的凈利潤目標,具體怎么實現?

答:地方城投公司因自身服務價值鏈不完整,更依賴第三方專業代理機構,因此在談合作時,公司享有更高的議價能力。公司預計2023年度實現營業收入為481,396萬元,較2022年增長20.97%;預計歸屬于上市公司股東的凈利潤為5,300萬元。2023年歸屬于上市公司股東凈利潤的預測依據:1、2023年,公司收入的增長帶動利潤的增長;2、2022年,公司計提各項資產減值準備合計金額為37,537.26萬元,計提資產減值準備的資產范圍主要包括應收票據、應收賬款、其他應收款、貸款、合同資產、長期股權投資和商譽,考慮所得稅及少數股東損益影響后,本次計提減值將減少公司2022年度歸屬于上市公司股東的凈利潤31,027.24萬元。

2023年隨著市場的好轉,預計資產減值的影響減弱。當然市場也存在一定的不確定性,部分民營房企在2023年仍然面臨較大的償債壓力,因此公司2023的預算也存在一定不確定。(特別提示:因宏觀經濟、行業市場變化等因素對公司經營的不確定影響,財務預算不構成公司對投資者的實質性承諾,也不代表公司對2023年度的盈利預測,請投資者特別注意。)

4、一季度收入增長,有多少是來源于市占率的提高?有多少是來源于銷售市場的恢復?怎么判斷這兩個未來趨勢?

答:公司大交易業務聚焦大灣區和山東等地區,公司非常重視區域市場市占率的提升。國家統計局數據顯示,1—2月份,國內 商品房銷售額15449億元,下降0.1%,其中住宅銷售額增長3.5%。克而瑞數據顯示,百強房企1-3月實現銷售操盤金額14827.7億元,同比增長3.1%。公司1-3月累計實現代理銷售額同比增長47%,其中大灣區6個城市代理銷售額同比增長約百分之百。公司代理銷售額增長率明顯高于百強的銷售增長率。對于一季度市場恢復是否可持續不好判斷,央行公布2023年一季度金融統計數據顯示,2023年3月末,廣義貨幣(M2)余額同比增長12.7%;,流動性的增加是一個向好的指標;同時一季度以來已經有民企開始在高能級城市拿地,公司對高能級城市的發展還是充滿期待的,加上越來越多非傳統房企,以產業為標志進入土地市場,房地產市場格局正在發生根本性變化,市場將變得更加健康,公司對中國房地產市場發展保持樂觀。

就公司的大交易業務而言,經過不斷的優化調整,目前公司業務主要聚焦大灣區、山東等高能級城市,高能級城市的房地產發展將促進公司大交易業務的發展。

5、公司互聯網+業務營收已超過代理銷售業務,公司怎么看接下來這兩個業務的占比情況,在哪方面會更強勢一些?兩個業務在區域優勢會不會有所區別?

答:第一,代理銷售業務是公司的基底業務,發展比較早。互聯網+業務是公司2014年開始發展的,在2016、2017年開始全面發力,2018、2019年再往上增,是一個后發市場業務。代理業務成本是相對比較高的,投入的人力成本較高,結算周期大概要三到九個月,收入確認也會滯后。代理業務的單盤規模達不到一定的量,發展就會受到限制。

第二,從市場化率看,全國代理的市場化率不到20%,舉例來說,100億的銷售額里可能只有20%委托代理銷售。但是渠道的市場化率達到50%到60%。從費率來看,代理費率約在千分之七,互聯網+的費率約在3.5%。互聯網+的市場化率是代理的2.5倍,費率是代理的約5倍,互聯網+的市場空間是不是比我們想象中的大得多?公司現在在淡化兩種業務之間的收入比例問題。原因是什么呢?當市場高度集中時,前幾的開發商規模都非常大,能力也非常完整,啥都能干。隨著央國平,尤其是平臺公司的加入,對服務有新的需求,不僅限于提供一個簡單的代理服務,他們希望公司提供一個綜合業務的解決方案。所以未來我們會盡量把代理業務和互聯網+業融合在一起,更好的服務客戶需求。

6、公司去年的代理銷售額 大概是什么水平?聚焦的核心城市代理銷售規模或市占率有個什么期待?互聯網+業務的運作模式是什么樣的?

答:公司銷售額有兩個口徑,即認購銷售額和結算銷售額。2022年公司的認購銷售額是1295億元,結算銷售額1,620.41億元。結算銷售額一部分是當年認購銷售額轉化的,一部分是以前年度認購銷售額轉化的,2022年公司的結算銷售額高于認購銷售額。

至于城市聚焦的效果,大家可以看看這組數據,2022年一季度公司代理合作的項目數約在1200個,今年一季度公司代理合作的項目數695個,項目數對比2022年減少了40%多,而公司一季度代理銷售額上升了47%,這里面有一部分市場的影響,但更多的是公司聚焦以后整個效率的提升。

關于互聯網+業務模式,確實是只有我們能干。打個比方,城市里有幾百個項目,幾千個中介門店,幾萬個經紀人,兩端都是分散的。如果每一個開發商去連接中介的話,效率都很低。互聯網+業務就是利用公司的線上和線下的整合能力,為兩端提供服務。

7、公 司大資管業務2022年在物業管理、在管并購的增長分享

答:公司過去三年持續出清大資管中資產模式存量業務風險。2022年開始,大資管業務聚焦企業自用型產辦物業(產業園、辦公樓)的綜合設施管理、租賃型產辦物業的資產運營管理以及租賃型保障性人才公寓運營管理三類核心業務的拓展,截至2022年12月31日,物業及綜合設施管理業務在管全委托項目104個,在管合約面積798萬平米, 實際在管的全委托項目面積凈增加78萬平方米。2022年物業及綜合設施管理新簽合約金額約在兩個多億,新簽合約當年的收入轉化率大概在30%左右,剩余部分將在未來轉化成收入。2022年,物業及綜合設施管理業務 實現營業收入86,452.98萬元,同比增長17.48%,服務的客戶一半以上是“央國平”和科技企業,比如百度、小米等。

8、公司目前在運營的產業園是否滿足REITs的發行?有沒有一些達不到發行條件的持有方找公司洽談合作?

答:REITs擴充到產業園領域的政策頒布不久,市場上討論比較熱烈,但落地實操還處在探索期,公司接觸的產業園持有者對REITs的發行條件并不清楚,僅有個別公司咨詢公司是否可以提供REITs發行相關的服務。

9、公司與恒大應收賬款的情況如何?

答:截至2022年12月31日,公司應收恒大款項總額(包括應收賬款、應收票據、合同資產以及其他應收款)合計12.41億元,其中包括12.07億應收賬款,同時通過間接投資恒大持有的其他非流動金融資產投資成本為1億元。截至2022年底,公司針對恒大的12.07億元應收賬款計提了90%的減值,對間接持有的恒大1億元投資已經計提100%減值。公司積極采取法律手段對相關債務進行維權,目前公司對恒大應收賬款均已提起訴訟并立案。公司與恒大集團及其關聯公 司協商部分以房 抵償方案,截至2022 年3月 31日累計達成抵房解決方案約 2.86 億元,其中已備案登記生效的抵房合同金額約1.28億。