通過全景網召開公司年報業績說明會,面向全體投資

一、公司2021年年度業績介紹公司管理層分別從總體經營情況、財務數據、文旅業務、地產業務四方面介紹了2021年經營業績以及未來發展規劃。2021年,面對新冠疫情反復與房地產調控升級壓力,公司堅定聚焦主業謀發展,文旅業務恢復情況領跑行業,地產業務表現相對穩健,營業收入首次突破千億規模,雖然利潤表現承壓,但“三道紅線”全面健康保綠,資本結構合理、流動性充裕、資產效率持續提升,風險管控能力全面增強。2021年,公司在文化旅游、房地產、數字化轉型領域不斷創新,展現出諸多經營亮點,為公司高質量發展奠定了良好基礎。文旅業務恢復水平領跑行業。公司旗下景區、酒店、旅行社和旅游演藝共接待游客3656.4萬人次,恢復情況遠超行業平均水平。在2021華僑城文化旅游節中,公司整合旗下各類文旅資源,以百余場主題活動串聯起一波又一波節慶熱潮。本年新推出的深圳歡樂港灣“灣區之光”摩天輪、襄陽奇趣童年親子樂園、西安歡樂谷瑪雅海灘水公園等項目迅速成為各地文旅新地標。地產業務發展穩健。資源獲取方面,圍繞核心城市優中選優,全年共獲取土地項目23個,其中15個項目以底價或接近底價摘牌,新增計容建筑面積435萬平米,有力保障持續發展。開發去化方面,嚴抓工程、銷售,部分項目實現拿地到開盤僅7個月,公司全年實現簽約面積399萬平米、簽約銷售額825億元。物業管理方面,全年新增管理建筑面積373萬平米,在管建筑面積超2000萬平米,業務范圍覆蓋深圳、北京、上海、成都等54個城市。數字化轉型穩步推進。管理信息化方面基本實現系統全覆蓋,高效支持行政辦公、戰略管控與經營決策。業務數字化方面,上線“i歡樂谷”小程序,構建多業態組合與協同生態體系,為主營業務持續賦能。數字產業化方面,旗下花橙旅游平臺銷售額同比增長超60%,注冊用戶數突破1100萬。二、問答交流環節1、公司地產周轉效率與頭部企業存在差距,是否有相關考核要求,未來銷售型業務周轉速度是否有提升空間?公司年度考核內對回款、地產銷售項目的周轉速度有明確的要求。目前公司部分項目開發周期、成本管控與質量控制已達到行業領先水平。未來,公司將持續聚焦經營管理質量與效率的提升,并堅持將股權、資產合作及轉讓作為增加流動性的長期經營策略,在嚴格確保項目品質的前提下,進一步提升各項業務的周轉速度。2、公司1-2月銷售面積、金額大幅下降的原因是什么;上海唐鎮項目788套房源貨值超60億,已在1月售罄,但公司1、2月總銷售額僅為32、53億,是什么原因導致的?2022年1-2月,國內地產銷售延續下行的態勢,在此環境下公司1、2月的銷售面積、金額均較上年同期呈下降趨勢。公司將持續跟蹤行業狀態、及時把握市場窗口,在項目的不同階段,面向不同的市場時期,采取靈活的經營手段促進銷售。公司定期報告和月度公告發布的簽約銷售金額為已實際完成網簽的金額。唐鎮項目于1月24號開盤,788套房子全部售罄,首付款36.5億已全部收到。因上海市每天正式網簽名額有限,該項目1、2月分別完成了3.5億元、3.8億元的網簽,金額已全部計入當月合同銷售金額,按揭回款將根據后續網簽進度推進。3、公司旗下文旅綜合項目眾多,該種模式的優勢體現在哪些方面?依托文旅項目為核心而形成的片區綜合開發一直以來是華僑城的獨特優勢,由公司開發運營景區、酒店、商業綜合體等文旅業態,通過文化創意等產業導入、物業服務、其他配套設施建設等形成多業態的開發運營。這類項目由于滿足政府產業招商需求,土地資源獲取面臨的市場競爭壓力相對較小,會有一定成本優勢;同時,在物業銷售上,基于公司在文化旅游等產業的長線貢獻,疊加品牌溢價以及成片綜合開發對項目的升值等影響,產業能夠提供賦能。因此,綜合來看競爭優勢是很明顯的。4、十四五期間,公司兩大主營業務發展思路是什么,文旅、地產兩個板塊戰略重心是否會調整?公司“十四五”規劃明確了以旅游為核心增長極,城鎮化為底盤,創新和數字化為新動能的發展思路。公司將保持戰略定力,堅持具有強大生命力的創新發展模式,堅持以房地產和文化旅游為主要業務。具體而言,優化“文化+旅游+城鎮化”發展模式的核心是實現三個轉變。一是確立旅游業務的中心地位,強化運營能力建設和產品創新,突出旅游產品對綜合開發項目的驅動作用,突出旅游產品自身盈利能力的提升。二是回歸城鎮化的補償功能。通過區域整體規劃,精準布局,提升開發專業能力,繼續發揮城鎮化支持旅游發展的補償作用。三是聚焦高能級和優勢區域,深挖市場潛力,聚焦于優勢產品線,通過專業能力和業務規模的提升來提高整體發展效率。5、如何看待地產行業中長期發展前景,公司2022年投資策略、拓展計劃是什么?2016年中央經濟工作會議首次提出“房住不炒”,后續又出臺如“三道紅線”等一系列調控措施,有效的抑制了投機性、投資性地產需求,強化了房企金融監管,推動資金脫虛向實。2022年政府工作報告再次明確要保障好群眾的住房需要,因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。這些都反映地產行業在社會主義市場經濟下將持續健康發展,仍將是我國經濟發展的重要產業之一,只是會改變發展模式和產品形態,回歸居住屬性。近期從中央到地方都在陸續出臺促進房地產業健康發展的政策。隨著房地產業的深入調整,競爭格局重塑,行業將進一步分化。具備優秀運營管理能力、有安全現金流、注重社會福祉的企業將迎來新的發展機遇。華僑城A結合自身的文旅業務,形成了具有自身特點的地產發展模式。在當下復雜的內外部環境下,公司在2022年將密切關注市場動態,加強綜合研判,穩中求進、以收定投,在守住風險底線的前提下,優中選優拓展資源。一方面,充分發揮公司成片綜合開發模式的優勢,在經濟發展好、市場活躍的地區獲取優質土地資源,促進地產和文旅業務協同發展;另一方面,修煉內功,通過創新開發模式、提升管理水平等手段,推動公司實現可持續的高質量發展。具體為,一是堅持把資源質地作為項目拓展的核心指標,加強標的研判,聚焦核心區域與優質項目,以核心城市群的核心地段作為主要投資方向,重點關注去化率和資金周轉;二是發揮優勢、創新模式,為政府提供公共服務設施建設及運營全流程專業服務,間接獲取優勢資源;三是拓展業務邊界,以城市更新/舊城改造方式介入城市存量核心區域綜合開發;四是適度進行工業園區和其他項目的建設,作為地產業務的補充;五是介入政府政策性保障住房開發項目;六是積極推進數字化轉型、賦能管理,向管理要效益。6、21年大規模計提減值的原因,22年是否可能沖回、還有沒有減值預期?2021年公司減值規模有所擴大,一是部分房地產收并購項目,因受行業政策、政府限價等原因,銷售價格低于項目可研的市場預期價格,出于謹慎性原則計提減值,這部分占減值的56%;二是對禹洲、易居兩項長期股權投資,因其債務可能無法償還或應收賬款無法收回而發生的流動性風險所計提減值,占33%;三是因疫情反復影響部分綜合經營項目,予以計提減值。若未來市場情況好轉,對于減值跡象已消失的存貨部分的減值可以轉回;對于固定資產、長投減值部分按照會計準則的規定,無法轉回。后續是否持續計提減值取決于行業情況和市場走勢,如市場持續下行,不排除持續計提減值可能性。7、公司如何看待收并購風險,現階段收并購的計劃和進展是什么?收并購中主要可能存在的風險有項目質量風險,對價過高風險,被并購公司存在或有負債風險,并購后公司整合風險等。公司將在國資委和董事會的領導下,遵照相關政策指引,本著穩中求進、優中選優的原則,做好充分的項目盡調,兼顧項目質量與對價的合理性,通過合理控制收購價格、明晰商務條款等多種方式盡可能將風險降低到可以控制的范圍內,謹慎、穩妥的開展收并購事宜。總的來說,收并購與招拍掛是資源獲取的兩種方式,我們都是以資源質地為核心標準,并購項目的風險一般更高,所以對風險控制方面會有更高的要求。8、近兩年疫情持續多點爆發,公司文旅業務受到了哪些影響,受影響程度怎么樣?近兩年疫情的反復對國內文旅行業造成較大影響,公司文旅業務也受到了一定程度影響。公司一方面緊抓疫情防控。自2020年疫情發生以來,公司積極采取應對舉措,陸續制定并發布各項防控措施指引文件,如《華僑城旅游景區疫情防控及開園運營工作指引》、《關于推進華僑城旅游景區預約管理工作的通知》等。去年疫情多點爆發后,公司也第一時間下發《關于進一步加強華僑城文旅企業疫情防控工作的緊急通知》。旗下各文旅企業一直以來嚴格落實“限量、預約、錯峰”的要求,嚴格落實預約旅游、實名登記、測量體溫、“一米線”、佩戴口罩、查驗健康碼和行程碼等措施,確保游客信息可查詢、可追蹤。特別是對游客服務中心、乘車點、排隊區、用餐點等容易形成人員聚集的區域、項目和場所,進一步加強疫情管控和一線員工防疫措施。酒店嚴格落實對餐具進行消毒、提倡非接觸式點餐結賬、使用公筷公勺、保持就餐距離、佩戴口罩等措施。旅行社密切關注疫情最新形勢,做好旅游產品調整和平穩應對舉措,為廣大游客提供安全、衛生、周到、體貼的旅游環境與服務。另一方面,公司緊抓生產經營,各文旅企業從產品更新、節慶活動、營銷模式、服務品質和技術應用等方面積極轉變經營思路,適應市場變化,努力作出更多的創新和探索,積極降低疫情帶來的影響。公司旗下各文旅企業經營情況良好,2021年共接待游客7797.9萬人次,為2020年182%的水平,恢復至2019年同期的150%,恢復情況遠超行業平均水平。隨著疫情防控形勢好轉,行業整體將持續復蘇,預計公司文化旅游業務將跟隨市場規模的擴大處于持續向好的態勢。9、公司與哪些頭部企業合作開發項目,有沒有同出險民企合作,是否會考慮通過收購合作項目股權防止未來風險?引入頭部企業進行合作開發,有助于實現優勢互補、增強競爭能力,并降低開發風險,是過去及未來一段時間公司加快周轉的舉措方式之一。目前與公司合作的頭部企業包括萬科、保利、碧桂園、融創、招商蛇口等,總的來看目前這些企業的經營狀況良好、資金風險尚能可控。對于個別合作的項目前出現的風險問題,公司高度關注,包括擬定后續風險應對方案,如果合作的企業出現資金風險,導致合作項目無法進行的,不排除以收購合作方股權方式,減少公司可能出現的損失。10、十四五期間,集團對上市公司的主要考核要求是什么?國資委考核集團,集團考核股份公司,考核指標以凈利潤、營業收入或回款為主。由于華僑城A屬于集團重要的上市公司平臺,對集團經營業績的貢獻較大,所以華僑城A的日常經營管控會將部分國資委對集團考核指標分解、穿透至各實體項目公司,考核維度既包含財務表現,也納入了旅游業務創新、數字化建設、董事會規范有效運作等各類企業發展指標,一是確保在較好地完成公司經營業績的同時保證集團整體經營目標的實現,二是確保公司十四五發展戰略的逐層分解落實,兼顧企業中長期的發展需求。11、在疫情反復的影響下,公司文旅、酒店項目采取哪些成本管控措施應對?公司旗下各文旅企業多措并舉,降本增效成果顯著。一是通過精細化運營管理,培養各層級精細化管理思維,制定降本目標,向管理要效益,如酒店形成標準化、鏈條化的餐飲出品模式,合理確定庫存、確保餐飲品質,避免滯銷貨物的堆積和食物浪費;二是通過落實節能降耗,加強對節能類產品的使用及資源循環利用,合理控制部分區域能耗,如非面客區的空調、電梯等,減少非必要能耗;三是通過優化崗位流程及排班、加強內部管理等舉措,提升精細化用工水平,提高人工效能。同時,創收方面,各企業一是強化線上營銷,借助抖音、微信、微博等,通過短視頻、直播帶貨等方式持續宣傳推廣;二是積極開拓本地市場,如歡樂谷大力實施年卡計劃,年卡保有量近100萬張;三是加快開發新產品,如根據需求和特色推出“客房+”套餐產品;四是落實政策優惠,自疫情突發以來,各級政府部門出臺了一系列紓困政策,包括減稅降費、金融支持、穩崗就業等方面,從一定程度上減輕了企業的資金及經營負擔。華僑城各文旅企業也持續關注政府各項政策并對符合條件的政策積極申請。12、疫情對公司地產開發、銷售有哪些影響,公司將如何應對疫情對公司地產項目的開發和銷售還是有一定的影響。在開發方面,因地產涉及產業鏈條較長,工地的封閉管理、停工等防疫措施致勞動力流動較往常頻繁,各地因疫情影響在材料的供應