線上參與公司2021年度業績說明會的投資者

公司于2022年5月20日(星期五)15:00-16:30在全景網舉行2021年度業績說明會,本次年度業績說明會采用網絡遠程互動的方式舉行,本次業績說明會問答環節主要內容如下:1、2022年公司有哪些重點推盤項目及在售商辦項目,分別在年底預計能帶來多少回款?答:上海瑞虹海景壹號、西安奧體壹號、廈門云璽壹號、南昌祥云悅府等良好市場口碑的項目均有新貨推售。另外在蘇州、常州、紹興等長三角城市以及成都、重慶等二線城市均有新項目推售。我們回款質量很好,銷售回款率處在行業前列,各項目也會緊跟當地銀行放款政策調整。商辦項目中上海、北京、深圳也將有新項目推出。2、本年度融資完成情況介紹?2022年初步融資計劃?包含銀2行和債券融資。公司目前融資成本?融資成本變化趨勢?答:2021年,公司合并報表口徑累計融資約300億元,其中,發行中期票據35.2億元,購房尾款ABS19億元;CMBS18億元;其他金融結構借款225億元。公司合并報表口徑平均融資成本4.91%,較2020年下降19個BP,剔除信托,平均融資成本4.83%,處于行業內較低水平。2022年,預計年末有息負債基本與年初持平。目前已經完成中糧置業15億元公司債券發行,其中3年期10億元,利率3.09%,5年期5億元,利率3.49%。2022年以來,公司正在積極爭取公司債券及中期票據額度,目前已經取得50億元中期票據額度,年內安排部分發行。此外,公司已經與招行及浦發銀行簽訂共計200億元并購貸款合作協議,將視并購標的情況按需提款。截至2021年末,公司銀行貸款授總額1426億元,可使用額度673億元,在手額度充裕。3、公司輕資產戰略模式?如何擴大大悅城品牌影響力,提升商業管理規模?答:輕資產發展戰略:公司將在十四五期間,以一、二線與強三線城市為核心,加速輕資產商業項目的布局擴張。一方面迅速增加項目數量,形成規模效應;一方面通過輸出商業管理能力,完成從開發運營商向資產管理商身份的進一步轉變,不斷增強品牌影響力。輕資產運營與收費方式:公司商業輕資產將以項目管理輸出方式為主,按照資產增值、共贏互利的方向,通過輸出行業領先的運營能力,為業主做好“資產管家”的角色。通過項目收益分成獲取管理費收益。大悅城輕資產競爭力:核心產品大悅城的客群定位優勢、多條產品線適配不同項目的靈活性、品牌的地標級影響力、豐富的輕資產管理經驗。4、一季度營業利潤14.87億,但是最后為什么是虧損,是減了什么東西嗎?答:凈利潤是在營業利潤基礎上,考慮營業外收支因素影響并3扣除所得稅費用后得來;而歸母凈利潤是凈利潤扣除少數股東損益后得來。公司一季度利潤貢獻主要來自權益占比低的合作項目,受公司平臺費用及對非并表合作項目的投資收益等因素影響,綜合導致一季度歸母凈利潤為負。5、請問公司如何看待房地產市場后續表現,對于可能面臨的市場風險公司有無應對措施?答:2022年,房地產政策將繼續堅持“房住不炒”方向,穩房價、穩地價、穩預期,支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求,因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。2022年政策由全面收緊轉向維穩樓市,由抑需求轉向穩供給,即從之前的抑制投機需求和促進房企降杠桿,轉向保交樓和滿足購房者合理住房需求。這些都將對今年市場形成較強支撐,但預期修復仍需時間,預計全年市場走勢前低后高,全國商品房銷售面積下降為大概率事件。隨著并購貸款發放力度加大,行業整合速度可能加快,前期高杠桿、高負債企業面臨壓力較大,行業正經歷市場出清過程,集中度將產生變化。面對當前房地產行業的諸多風險,公司將積極應對市場變化,秉持“穩中求進”的總基調,聚焦能力提升,深化機構改革;堅守“雙輪雙核”戰略定力,加強投資管理,強化投資戰略導向,搶抓機遇贏得發展主動;堅持重型持有類項目和輕資產輸出項目同時發力,鞏固商業引領地位。6、截至2021年12月31日,公司的有息負債總額?銀行貸款及債券占比多少?未來是否有下降空間?答:截至2021年末,公司有息負債總額717.98億元。其中公司銀行貸款占比59%,直接融資占比16%,信托借款余額為64.5億元,信托占比9%,加權平均融資成本4.91%,剔除信托后的融資成本約在4.83%左右。債務結構合理,目前公司在手資金充裕,有息負債具有下降空間。7、公司是否考慮拆分輕資產平臺上市?是否考慮私有化?4答:目前階段,公司整體輕資產業務規模還較小。未來公司仍然堅持品質做強品牌,一方面做大自身規模,一方面也積極拓展第三方管理項目,通過輕資產做大規模、完善布局,在完善業務布局的同時,公司會根據經營情況和資本市場情況密切關注商管和物管板塊的發展。8、公司在2022年的銷售目標?每個季度推貨節奏如何?前4個月銷售情況怎么樣?答:2022年公司銷售目標800億。2022年各項目推貨節奏依據各項目開發計劃有序安排、合理推確定。在市場低迷及疫情影響的背景下,公司及時應對,密集制定并出臺各項銷售指引、政策,支持各項目加速去化回籠資金。1-4月簽約、回款均完成了同期預算。根據中國指數研究院的房企銷售業績排名,1-4月公司排名第29位,較2021年的47位上升了18位。部分項目逆市開盤熱銷,上海瑞虹海景壹號項目1月再次推盤,四開四磬,完美收官,成為海景壹號產品系上海高端樓盤標簽;西北奧體壹號項目,3月再次推盤全部售罄,五開五磬,價格領跑區域。南昌祥云悅府項目,4月再次推盤去化率接近90%,逆市情況下開盤實現量價雙豐收,成為當地熱銷紅盤。9、公司2022年拿地資金規劃?投資強度是否下降?公司已有200億并購貸款額度,具體申請需要哪些條件?公司是否有潛在收并購落地項目?答:公司一直以來秉承精準投資、力控風險的總體原則,聚焦5+X城市群,在重點發展城市積極獲取項目。按照監管調控政策,部分納入三條紅線的試點企業已經被要求權益拿地金額/權益銷售額不超過40%,未來公司將加快回款,多元化土地拓展,按照監管要求規劃拿地資金。2022年以來,公司已與多家金融機構達成并購融資合作,目前在積極跟蹤、篩選市場上收并購項目。鑒于收并購項目存在一定潛在風險,故已相應提高投資標準。未來公司還將繼續發揮自身優勢,通過教育資源、產業資源、政府平臺公司資源5等實現低價獲取項目,并在集團內外部積極尋找優質收并購項目。10、請問2022年初開發貸和按揭回款的放款時間是否有加速?公司2022年償債壓力如何?答:2021年,由于穩健的財務政策和央企良好背景,各家銀行在對公貸款上均對公司均有較大的支持,均可實現按計劃放款。近期金融端對于地產企業融資額度有所放松,按揭回款速度有所加快,大部分地區1-2周內可完成放款。對公貸款方面利率也有所下降。近期民企頻繁出現風險,各家金融機構更加傾向于央企合作,目前公司融資渠道暢通,2022年再融資工作正有序進行。11、2021年及2022年一季度經營活動現金流凈額均為負數,主要原因?答:2021年,經營活動產生的現金流量凈額-84.64億元,主要是2021年新獲取土地儲備,新增項目土地支出、開發項目建造支出及稅費支出合計485.92億元,而當年銷售回款、租金收入等經營流入400.10億元,致使當年經營現金流凈額為負。2022年一季度,經營活動產生的現金流量凈額-3.36億元,主要是開發項目建造支出50.76億元,支付各項稅費30.24億元,支付給職工以及為職工支付的現金6.25億元,而一季度銷售回款、租金收入等經營流入65.13億元,其他經營凈流入18.61億元,不足以覆蓋各項支出,以上因素綜合致使一季度經營現金流為負。公司將著力強化經營能力,提升開發效率、加快周轉、精細管理、狠抓執行,確保按進度完工、按進度銷售、按進度回款、按進度結算,推動經營性現金流的改善,力爭實現回正。12、截至2021年12月31日,三條紅線處于那一檔?2022年公司目標大致位于哪一檔?答:公司合并報表2020年末、2021年末剔除預收款后的資產負債率超70%,為黃色檔。截至1季末,公司三條紅線為綠色檔。預計22年內將維持在黃色檔以上。13、過去酒店資產在報表內均為虧損,未來是否能改善?或出6表?答:從整體而言,集團酒店資產占公司整體資產比例較小,且即便過往幾年出現過虧損,但虧損金額也很小,對集團整體經營幾乎沒有影響。虧損的原因,主要是因為過往幾年幾家新開業酒店處于經營爬坡期,業績提升需要有一個過程,而且這兩年受疫情影響,業績恢復也遇到一定的挑戰,但團隊在疫情發生后,已經采取相關措施,抓住各種市場機遇推出各項創新經營舉措,業績逆勢增長,狠抓經營確保酒店業務的盈利目標,同時,發揮酒店業態在公司整體業務中的戰略協同作用。14、2021年全年度結算毛利率?未來結算毛利率趨勢?答:2016年至2017年高價拿地項目入市后受到調控政策,很多城市遇到政府限價,毛利下降。2021年銷售型項目結算毛利22.04%,同比下降5.72個百分點,主要系本期低毛利率產品收入占比增加。毛利預測情況,主要還是要關注新土拍政策后,對房地產市場的預判和市場拿地情況。目前預計近幾年結算毛利率在20%左右,根據不同項目結算周期,在各年度之間略有波動。15、公司商業地產項目平均出租率有所下滑,請問原因及對策?答:截止3月底,大悅城平均出租率92%,受疫情影響,同比去年下滑1個百分點;預計年底出租率達96%;從全國項目整體看,成熟期項目的出租率保持在一個比較高的水平,西單項目96%、朝陽項目98.5%、南開項目98%、成都項目96%;這些項目雖然也受到疫情的影響但團隊及時調整策略,對商戶進行維穩幫扶,確保出租率的穩定。16、公司少數股東損益占比較高是什么原因?答:少數股東損益是公司并表的合作項目中少數股東按照股權比例應當享有的當期凈利潤。在項目層面,公司與合作方同股同權,回報率一致。但在上市公司合并報表層面,公司平臺費用、對非并表合作項目的投資收益等,只影響公司的權益利潤,不會影響7少數股東損益,但這些因素每年都會發生波動。少數股東損益及歸母凈利潤會受到當年利潤貢獻項目的股權結構影響及合并層面平臺費用及投資收益等因素發生變動